Immobilienpreise rund um Los Cristianos

[bosko]

Hallo zusammen,
ich bin jetzt Rentner und spiele mit dem Gedanken mir eine Wohnung in der Nähe von Los Cristianos zu kaufen.
Jetzt meine Frage an die Residenten: Wie sieht der Immobilienmarkt zurzeit in Teneriffas Süden aus?
Sind die Preise angemessen, sind sie überhöht, steigen sie oder sinken sie? Wer weiß was?
Würde mich über einige Infos freuen.
Gruß Bosko

[tenpro]

Die Preise in Los Cristianos sind schon seit 15 Jahren unangmessen hoch, daran hat sich bis heute nichts geändert.

[bosko]

@ tenpro
Hallo,
wo würdest du, in Bezug auf angemessene Preise eine Wohnung kaufen?
Gruß Bosko

[matrix]

Puerto de la Cruz

Wir haben im Oktober ein Haus in Puerto gekauft und das 80000,- billiger wie angeboten.
Ich würde empfehlen viel anschauen und gut verhandeln und kein Makler,gibt genug von privat.Auf alle Fälle auch die Bausubstanz von einem Fachman prüfen lassen,es gibt sehr viel Schrott.

[tenpro]

Schau halt bei den Banken nach, jede spanische Bank hat ihr eigenes Immobilienportal. Wobei du etwas spät dran bist, die SAREB (banco malo) hat bereits ihre Arbeit aufgenommen und die meisten Immobilien werden den Banken weggenommen, Kaufverträge können für diese Immobilien nur noch bis zum 14. Dezember unterschrieben werden. Bleiben noch die zahlreichen privaten Verkäufer.

[tenpro]

Ein echter Käufer wird einen Makler nie ausschliessen, es gibt Immobilien die nur über Makler angeboten werden. Und nicht selten auch noch billiger.

[matrix]

Uns haben die Makler nur überteuerte Häuser angeboten und auch abgelehnt einen Sachverständigen von unserer Seite die Bausubstanz prüfen zu lassen.

[tenpro]

1.Der Makler hat nicht zu entscheiden, ob man einen Sachverständigen hinzuzieht, allenfalls kann dies der Eigentümer tun.
2.Fast alle Häuser werden überteuert angeboten, das soll ja nicht heissen das man zu diesem Preis kaufen muss, jeder ist so frei ein Gegenangebot zu machen.

[bosko]

Hallo,
ich würde mich freuen, wenn der Thread nicht kontrovers verläuft. Jede Meinung und Erfahrung hat seine Berechtigung.
Ich suche eine Wohnung und kein Haus. Ich möchte dort Überwintern und den Rest des Jahres vermieten. Ich will weder ein Geschäft noch einen Profit machen? Ich denke, wer sich dort eine Wohnung kaufen kann, ist nicht ganz blauäugig. Den besten Rat den mann bekommen kann, wird der sein, von Leuten, die das hinter sich gebracht haben. Ich freue mich auf weitere Infos.
Gruß Bosko

[tenpro]

Auch Rentner müssen zum Makler, vor allem in Los Cristianos, dort läuft ohne die absolut garnichts. Ausserdem spielt es keine Rolle, ob dort der Preis überzogen ist oder nicht, der meist britische Besitzer wird dem Käufer schon klarmachen, das er an einem Preisnachlass kein Interesse hat. Viel Spass beim suchen, und beim hinterher vermieten noch mehr.

[windus1947]

Hola Bosco,
willst Du direkt nach Los Cristianos?
In der Nähe wäre wohl preiswerter - Immobilienportale gibt es ja reichlich.
Aber ich schließe mich tenpro an - mit seiner Bemerkung zum "verrmieten".
Ich empfehle Dir dringends Dich mit dem Spanischen Mietrecht für Touristen zu beschäftigen.
Denn eine Genehmigung zur Touristischen Vermietung wirst Du nie bekommen.

Und als Gedankenanstoß:
Apartment mit 1 Schlafzimmer kaufen - ab ca 125000.- (Los Cristianos)
Ganzjährig mieten ca 500 - 700.- pro Monat.
Rechne mal nach.

[nemo]

Hola

seit unserem Entschluss im Jahre 13 / 14 auf die Insel zukommen beschäfftigen wir uns auch mit den Immobilienangeboten. Wie schon erwähnt gibt es dort viele Angebote, doch leider ist das aus der Ferne schlecht zu beurteilen, da es wenige oder keine Rückantwort zu den Anfragen auf Annoncen kommt. Bei den anderen Anbietern ist es besser, doch eine Entscheidung zu treffen ist immer besser vor Ort.
Ein Vermittler hat mir gesagt, wenn ich ganzjährig miete, kann ich auch untervermieten. Habe allerdings nur dieses auf unsere Kinder mit Enkelkinder bezogen ( die Verwandschaft ist ja GROSS , und Trittbrettfahrer gibt es auch)
Zum Thema
Gilt dieses- eigene Familienangehörige - auch als Vermietung an Touristen ?

[bosko]

[QUOTE=windus1947;184554]Hola Bosco,
Ich empfehle Dir dringends Dich mit dem Spanischen Mietrecht für Touristen zu beschäftigen.
Denn eine Genehmigung zur Touristischen Vermietung wirst Du nie bekommen.

[tenpro]

Grundsätzlich ist die Untervermietung einer Immobilie ohne schriftliche Zustimmung des Eigentümers nicht erlaubt. Es gibt einige Ausnahmen, Familienangehörige ersten Grades, Kurzzeitbesuche usw.

[bosko]

[QUOTE=windus1947;184554]Hola Bosco,
Ich empfehle Dir dringends Dich mit dem Spanischen Mietrecht für Touristen zu beschäftigen.
Denn eine Genehmigung zur Touristischen Vermietung wirst Du nie bekommen.

@windus1947

vielen Dank für deine Antwort. Bist du sicher das Ich meine eigene Wohnung in Spanien nicht vermieten darf?
Wem gehöhren die viele Apartmens und Wohnungen die immer wieder zur Miete angeboten werden?
Ich schätze in Los Cristianos so ca. 3000 Stück! Würde mich über Aufklärung freuen.
Gruß Bosko

[tenpro]

An manchen Apartmentanlagen hängen sogar Warnhinweise, letztens gesehen im Port Royal in Los Cristianos: Die Eigentümer werden darauf hingewiesen, das die tourischtische Vermietung in diesem Gebäude verboten ist und mit hohen Strafen geahntet wird, Comunidad de Propietarios Port Royal

[windus1947]

Hola Bosko,
natürlich kenne ich auch "tausende" von Vermietern welche ohne Genehmigung vermieten.
NUR wenn man erwischt wird kann es sehr teuer werden - ich kenne Vermieter welche mit einer Multa (Strafe) von 30000.- € belegt wurden, wenn nicht gezahlt wird kann es sein das eine Zwangshypothek eingetragen wird.
Ich habe Dir mal eine kleine Abhandlung in Deutsch angefügt.
Zwar hat es vor ca 2 Jahren eine Änderung des Gesetzes gegeben - leichter geworden ist es allerdings nicht.
ACHTUNG dieses Gesetz betrifft nur "Kurzzeitvermietungen" aber Langzeit über den Sommer wirst Du keine Gäste finden - nur im Winter. Und ich denke da willst Du selbst nach Teneriffa.
----------------
Auszug aus dem Ley de Ordenación del Turismo de Canarias
Kapitel III Rechte des Touristen

Artikel 15: Allgemeine Bestimmungen
2. Der Tourist als solcher hat, unbeschadet der Rechte, die ihm als Verbraucher andere gesetzliche Bestimmungen zugestehen, gemäß der Vorschriften dieses Gesetzes das Recht:
a) wahrheitsgemäße, rechtzeitige und vollständige Informationen über die ihm angebotenen Waren und Dienstleistungen zu erhalten.
b) in der ausgewählten Unterkunft ausschließlich Waren und Dienstleistungen zu erhalten, die in ihrer Beschaffenheit und Qualität der gewählten Kategorie entsprechen.
c) dass ihm in seiner Unterkunft Sicherheit, Ruhe und die Wahrung seiner Intimsphäre gewährleistet wird.
d) Beschwerden und Reklamationen vorzubringen.

Artikel 16: Recht auf wahrheitsgemäße Information
3. Trügerische Werbung, irreführende Angebote und jede andere Art der Kundenwerbung, die eine bessere Qualität als die tatsächliche vorspiegelt, werden - unabhängig von den Ausführungen in der vorhergehenden Ziffer 2 - als schwerer Verstoß bewertet und nach den Vorschriften dieses Gesetzes geahndet.

Artikel 20: Beschwerden und Reklamationen
1. Alle Touristikunternehmen sind verpflichtet, in jeder ihrer Einrichtungen Beschwerdeblätter für ihre Kunden bereitzuhalten.
Die aufsichtsführende Person jeder Einrichtung ist verpflichtet, die Beschwerdeblätter jedem auszuhändigen, der dies wünscht. Außerdem ist diese verpflichtet, die notwendigen Erklärungen für das Ausfüllen derselben zu geben.
2. In jeder Einrichtung muss gut sichtbar und unzweideutig - mindestens in spanischer, englischer, deutscher und einer weiteren frei wählbaren Sprache - darauf hingewiesen werden, dass Beschwerdeblätter für die Kunden bereitgehalten werden.
3. Sowohl zu dem Inhalt der Beschwerdeblätter als auch zu deren administrativer Bearbeitung können noch Verwaltungsvorschriften erlassen werden.
Sofern die Beschwerde direkt bei einer öffentlichen Verwaltung vorgebracht wird, stellt diese auf jeden Fall eine Empfangsbestätigung aus. Kopien aller Beschwerden und Reklamationen werden der Abteilung "inspección turística" der Kanarischen Regierung übergeben.
Dem Beschwerdeführer werden die aus seiner Beschwerde resultierenden Maßnahmen mitgeteilt.

Unterabschnitt 3
Kontrolle der Überbelegung von Beherbergungsbetrieben
Artikel 37: Verantwortlichkeit für die Überbelegung
1. Die Beherbergungsbetriebe sind gegenüber dem Kunden und gegenüber der öffentlichen Verwaltung für alle Folgen der Überbelegung verantwortlich.
5. Sofern sich eine Situation ergibt, auf die sich die Ziffer 1 dieses Artikels bezieht, wird dies auf einem gut sichtbaren Plakat an der Rezeption bekannt gemacht und die Kunden werden auf die Rechte und Verantwortlichkeiten hingewiesen, die sich aus diesem Gesetz ergeben.

Unterabschnitt 4
Prinzip der einheitlichen Vermietung

Artikel 38:
1. In Beherbergungsbetrieben muss jegliche touristische Aktivität unter dem Gesichtspunkt der einheitlichen Vermietung durchgeführt werden.
2. Im Sinne dieses Gesetzes versteht man unter einheitlicher Vermietung, dass die gesamte Vermietungsaktivität jedes Beherbergungs-Betriebes oder jeder baulichen Einheit, welche für irgendeine der in diesem Gesetz beschriebenen Vermietungsaktivitäten bestimmt ist, nur durch eine einzige Vermietungsgesellschaft durchgeführt wird.

Artikel 39:
2. Die Vermietungsgesellschaft muss von den Eigentümern ein rechtsverbindliches Zertifikat erhalten, welches sie für eine Mindestdauer von drei Jahren mit der Vermietung betraut. Dieses Zertifikat wird in einem öffentlichen oder privaten Dokument errichtet. Die Unterschriften müssen notariell beglaubigt werden.
3. Die Vermietungsfirma muss alle Einheiten des Objekts zur Vermietung übernehmen. Ausnahmsweise kann das Tourismusressort die Vermietung nur eines Teils der Einheiten genehmigen, sofern die einheitliche Vermietungsfirma mindestens 75 Prozent aller Einheiten übernimmt. In diesem Fall dürfen die restlichen Einheiten nicht touristisch vermietet werden.

Artikel 42:
1. Die Beherbergungsbetriebe, die sich nicht dem Prinzip der einheitlichen Vermietung unterwerfen, sind mit folgenden Konsequenzen vom touristischen Angebot ausgeschlossen:
a) Eine touristische Vermietung kann nicht genehmigt werden.
b) Sie dürfen nur nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches oder nach dem Vermietungsgesetz LAU
(Ley de Arrendamientos Urbanos) und in keinem Fall
touristisch vermietet werden.

[bosko]

@ windus1947


Hallo,
ich glaube, ich habe verstanden. Ich benutze meine Wohnung, z. B. vier Monate im Jahr selber. In der übrigen Zeit stelle ich die Wohnung z. B. einem Makler (Vermietungsgesellschaft) zur touristischen Vermietung zur Verfügung, solange die Wohnung nicht in einem reinen Wohnhaus ist.
Sollte die Wohnung in einer Anlage, bzw. Hotel sein entstehen Grundsätzlich keine Probleme, da es sich hier immer um eine Beherberungsanlage handelt.
Oder ich vermiete meine Wohnung Langzeit, also mindestens 6 Monate, dann kann ich selber vermieten!
Hab ich das richtig verstanden?
Gruß Bosko

[windus1947]

@bosco

ganz richtig, aber nur die Version mit Langzeitvermietung.
Aber ich gehe mal davon aus das Du im Winter auf Teneriffa sein möchtest.
Und Langzeit für das Sommerhalbjahr ??? Fast nicht möglich.
Aber viel Glück - ansonsten wäre es richtiger:
Geld in Deutschland anlegen - auf Teneriffa mieten ( auch Dauer oder Jahresmiete)
Denn das Spanische Erbrecht hat sehr geringe Freibeträge.

[heinz1965]

Wohnungskauf auf Teneriffa

Zum Thema Wohnungskauf sollte jeder Interessent einige einfache Rechenaufgaben loesen und diese mit den angebotenen Imobilienpreisen vergleichen.
Der Neubau eines Quadratmeter Wohnflaeche kostet in der BRD etwa 1.000,- Euro und auf den Kanaren maximal 500,- Euro.
Soweit jemand ein ganzes Gebauede berechnen moechte kann er von etwa 250,- Euro Neubaukosten je Kubikmeter umbauten Raum in der BRD und 125,- Euro auf den Kanaren ausgehen. Gemessen wird an den Aussenwaenden des Gebaeudes Laenge x Breite x Hoehe. Diese Berechnung ist etwas genauer, da Gemeinschafts Flure e.t.c. eingerechnet werden.
Hinzu kommen in der BRD wie auch auf den Kanaren die Kosten fuer den Grundstuecks (anteil). Ebenso sind die Kosten fuer Planung, Vermarktung, und die ausserhalb des Gebauedes liegenden Erschliessungen (Strasse, Wasser, Abwasser, Strom) hinzuzurechnen. Bei einem freistehend Einfamilienhaus sind diese Kosten anteilig je qm Wohnflaeche entsprechend hoch, bei einem Mehrfamilienhaus viel niedriger.
In der BRD muss ein Neubau innerhalb von etwa 50 Jahren grundlegend saniert werden, was mindestens 50 % der Neubaukosten kostet (also mindestens 500,- Euro je qm Wohnflaeche). Auf den Kanaren betraegt diese Zeitspanne etwa 25 Jahre (dann sind mindestens 250,- Euro Sanierungskosten je qm Wohnflaeche faellig) .
Angeboten werden Wohnflaechen in C Lagen von Teneriffa bereits unter 1.000,- Euro je Quadratmeter Wohnflaeche, in A Lagen (z.B. Strandlage) wird immer noch versucht ueber 4.000,- Euro zu erzielen.
---Im Ergebniss werden Wohnflaechen durchweg immer noch trotz Wirtschaftskrise weit ueber dem Neubaupreis angeboten.

Die Mietpreise im Langzeit Bereich liegen zwischen 4,-Euro und 10,-Euro je Quadratmeter Wohnflaeche, wobei hier bereits in der Regel die Kosten der Hausgemeinschaft eingerechnet sind . Nur Wasser und Strom werden ueblicherweise zusaetzlich berechnet.
---Wer einen Quadratmeter Wohnflaeche in A Lage fuer 10 Euro je Monat vermietet braucht mindestens 30 bis 40 Jahre bis er seine Kaufpreis von etwa 4.000,- Euro fuer diesen Quadratmeter Wohnflaeche als Miete wieder eingenommen hat.

Lukrativ fuer einen Eigennutzer wird ein Immobilienkauf sowohl in der BRD als auch auf Teneriffa, wenn der Kaufpreis eines Neubaus weniger als die 20 fache Nettojahreskaltmiete betraegt.
Ein Kapitalanleger geht hingegen von der maximal 15 fachen Jahreskaltmiete aus.
Bei Gebraucht Immobilien sind die Sanierungskosten, die innerhalb dieser Zeitspanne anfallen gegen zu rechnen.

Ich wuensche viel Spass beim rechnen
Heinz