Zum Thema Hauskauf

[Palme]

Hallo,

wir suchen ein Haus auf Teneriffa, in welchem wir unsere Ferien verbringen wollen. Wir sehen die Sache langfristig und möchten daher nichts mieten. Mit Eintritt in das Rentenalter stellen wir uns vor, haljährlich auf der Insel zu leben (in ca. 15 Jahren). Bevor wir uns konkret für ein Objekt entscheiden, möchten wir zunächst einige Fragen klären:

1. Welche Kosten hat ein Käufer neben dem Kaufpreis noch zu tragen?
2. In welcher Höhe Fallen Kosten beim Hauserwerb an (zum Beispiel Grunderwerbssteuer, Notar-, Gerichtsgebühren ....)?
3. Welche Abgaben sind laufend von Grundstückseigentümern zu zahlen?
4. Was ist bei der Vermietung der Immobilie zu beachten?
5. Gibt es Dienstleister, die den Wäschewechsel, die Schlüsselübergabe, Hausmeisterdienste.... übernehmen?
6. Benötigt man eine Lizenz (Erlaubnis), wenn man ein Haus vermieten will?
7. Müssen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die durch ein Objekt in Spanien erzielt werden, in Spanien oder in Deutschland versteuert werden. (Unser Lebensmittelmittelpunkt bleibt in Deutschland)

Wir möchten uns für den Hauskauft Zeit lassen und vorher alle sachrelevanten Fragen klären.

[tenman]

Hallo erstmal !

Heute ist Sonntag und das Auskunftsbüro bleibt bis nach den Weihnachtsferien geschlossen.

Unter der Suchen - Funktion kann man, wenn man sich die Mühe machen würde, schon einiges zu diesem Thema erfahren.

Ansonsten rate ich dazu, einen bezahlpflichtigen Service in Anspruch zu nehmen und die belastbaren Informationen anderen Forenmitgliedern unentgeldlich zur Verfügung zu stellen.

Eine Hand wäscht bekanntlich die andere !

[moneysven]

Hallo,

5. Gibt es Dienstleister, die den Wäschewechsel, die Schlüsselübergabe, Hausmeisterdienste.... übernehmen?
6. Benötigt man eine Lizenz (Erlaubnis), wenn man ein Haus vermieten will?
7. Müssen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die durch ein Objekt in Spanien erzielt werden, in Spanien oder in Deutschland versteuert werden. (Unser Lebensmittelmittelpunkt bleibt in Deutschland)

Wir möchten uns für den Hauskauft Zeit lassen und vorher alle sachrelevanten Fragen klären.

Hallo Palme, ich wünsche Euch viel Glück bei der Suche nach einem geeigneten Haus. Zur Zeit sind die Preise bei Immobilien durch die Finanzkrise relativ stark gefallen - man kann sicherlich das eine oder andere Schnäppchen machen, und ganz wichtig: handeln nicht vergessen!

Zu Deiner Frage nach dem Dienstleister, kann ich Dir anbieten, die komplette Vermietung und Abwicklung mit Schlüsselübergabe, Reinigung der Handtücher und Bettwäsche, Organisation der Endreinigung sowie natürlich die Vermarktung auf mehreren Internetseiten für eine gute Buchungsauslastung zu übernehmen. Ich bin derzeit dabei, mich genau mit dieser Dienstleistung (zunächst als Nebengewerbe) selbständig zu machen. Bei Interesse sende mir einfach eine Nachricht mit Deiner Telefonnummer.

Eine Lizenz zur Vermietung benötigt man meines Wissens nach nicht.

Die Einkünfte aus der Vermietung müssen im Ursprungsland der Entstehung versteuert werden, das heißt sie müssen in Spanien versteuert werden. Es gibt aber ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien, nachdem nur einmal Steuern gezahlt werden müssen - die Mieteinnahmen müssen aber bei der deutschen Einkommensteuererklärung angegeben werden.

[Ulrich]

hallo,

tenman hat eine unnachahmlich charmante art neuankömmlinge
zu begrüßen und auf ihre fragen einzugehen

da informationen zu den genannten fragen hier im forum
und im www zuhauf zu finden sind, kann man jedoch verstehen
wenn der eine oder andere bei einer solch doch recht extremen
erwartungshaltung zu auskünften schon mal auf die palme geht.

zu den fragen:

1. die unter 2) genannten kosten sowie steuerpauschalen

2. als faustregel sollte man mit gesamtnebenkosten in höhe von ca. 10% des kaufpreises rechnen.

3. grundsteuer (höhe je nach ort unterschiedlich), müllabfuhr

4. alles, was bei einer vermietung in deutschland auch zu beachten ist
sowie die tatsache, dass das spanische recht dem mieter noch mehr rechte einräumt als in deutschland

5. ja

6. ja (bei vermietung als feriendomizil)

7. versteuerung in spanien und deutschland, in spanien gezahlte steuern werden bei der einkommensteuererklärung in deutschland angerechnet.

(kenntnisreichere mögen ergänzen oder berichtigen, was ich vergessen oder falsch geschrieben habe)


im übrigen gilt, was tenman geschrieben hat:
rechtsverbindliche auskünfte am besten über eine "gestoria" einholen
(schriftlich und mit vertrag).
seriöse makler machen auch eine beratung, diese hat jedoch im zweifel keine rechtsverbindlichkeit.




.

[Palme]

Hallo,

erstmal danke für die ersten Antworten.
Selbstverständlich haben wir dieses Forum genauestens gelesen und die eine oder andere Antwort dort gefunden. Jede Fragestellung ist ein wenig anders, uns stört es nicht wenn wir eine Antwort doppelt bekommen sollten. Jeder nur so kleine Hinweis kann hilfreich sein.
Profesionelle Hilfe ist in der Endphase schon geplant. Je mehr Wissen wir mitbringen desto besser für uns.
Ob der Profi dann auch einer war oder nicht, stellt sich erst im nachhinein heraus.

Wir sind auch dankbar für Informationen über die Vermietbarkeit von Häusern und welche Versicherungen angebracht sind.

Es wäre schön wenn Ihr uns an Eurem Erfahrungsschatz teilhaben lassen könntet.

Wer kann mehr über ein solches "Abenteuer" berichten, als Menschen die es im positiven wie im negativen hinter sich gebracht haben.

Also Leute antwortet uns. Schonmal Danke.

[Finder24]

hallo palme, wir überlegen, ob wir unser haus im süden von teneriffa verkaufen; es würde sich hervorragend für ihre pläne eignen, da wir es jetzt selber halbjährlich nutzen und die restlichen monate vermieten. außerdem hat es ein separat zugängliches souterrain-apartment, so dass terminliche überschneidungen kein problem sind.
um alles weitere zu klären, bitten wir um direkte kontaktaufnahme unter
finder24@gmx.net.

[Gomera]

Eine Lizenz zur Vermietung benötigt man meines Wissens nach nicht.

Bevor Du Dich nebengewerblich mit allen Genehimgungen und Lizenzen selbstständig machst, solltest Du erst einmal die spanische Gesetzeslage kennen

Selbstverständlich benötigt man eine Lizenz zur (Ferienhaus/-wohnung) Vermietung. Da Wäschewechsel, die Schlüsselübergabe, Hausmeisterdienste erfragt wurden, handelt es ja wohl um Ferienvermietung.

Die Auflagen für Vermietungen werden immer höher, Brandschutz, Pool, Mindestgrössen etc.... Wenn Ihr Euer zu erwerbendes Projekt in der Zeit, die Ihr in D seid, gewerblich vermieten wollt, kauft Euch von Anfang an eins, das bereits alle Lizenzen besitzt! Ihr erspart Euch damit eine Menge Ärger.

Inspektoren durchforsten das Internet nach illegal angebotenen Ferienhäusern und Wohnungen!!!

[SanLorenzo4]

gibts da eine scharfe grenze, zwischen gewerblich und privat? und gleich noch ne frage: wenn jemand in deutschland steuerlich veranlagt wird (> 180 tage), warum muss er dann hier steuern für einkünfte aus vermietung abdrücken? in d werden doch die welteinkünfte, d.h. auch spanische einkünfte aus vermietung versteuert, oder?

[Gomera]

gibts da eine scharfe grenze, zwischen gewerblich und privat?

Privat? Man darf nicht privat vermieten! Sobald Geld fliesst ist es illegal und strafbar!

Ich weiss, viele (Teilzeit)Residenten, vermieten, wandern, bieten Autos zum Vermieten an, fahren Leute zum Flughafen etc., etc., putzen, Hausmeistern...

Es gibt allerdings auch viele, die alles legal machen, Steueren zahlen, Arbeitsplätze schaffen etc. Die sollten unterstützt werden! dann kann die Seguridad Social auch Ärzte, Krankenhäuser finanzieren, können Schulen verbessert werden, ich denke, ich brauche das nicht weiter auszuführen! Bin nur immer wieder erstaunt was hier alles so an "Dienstleistungen, schwarz, angeboten wird!

Ferienwohnungen/häuser: Müssen dem gesetzlichen Standard entsprechen, angemeldet sein. (sicher dauert das noch lange in der Umsetzung). Doch bei Krisis gibt es auch mehr Anzeigen, weil der, der legal vermietet, sauer ist, dass jemand schwarz vermietet.

Wie gesagt, aus sicherer Quelle weiss ich, dass das Internet nach illegalen Vermietungen durchsucht wird. Wir arbeiten auch im Tourismusbereich, alles was nicht ganz legal ist, erscheint nicht auf den Seiten! Auf Anfrage, naja, kann dann auch mal ein Inspektor sein

Langzeitvermietungen müssen auch steuerlich angegeben werden, kenne mich damit allerdings überhaupt nicht aus.

Ein neues Gesetz besagt sogar, dass Privat-Appartemnts in Anlagen nur noch über eine gemeinsame Rezeption vermietet werden dürfen.

[SanLorenzo4]

ich denke, es ist klar, dass man bei einer vermietung einer wohnung mit ferienobjektcharakter an verschiedene mieter innerhalb eines jahres die grenze privat/gewerblich überschreitet. aber ich bezweifle, dass jemand, der 1/2 jahrweise an langzeitmieter vermietet als gewerbetreibender anzusehen ist (zumindest sollte es mich sehr verwundern). aufgrund des ausgeprägten mieterschutzes in spanien werden ja gerne diese zeitmietverträge auch für "normale", also nicht ferienobjekte, gewählt. die steuerliche seite ist eine andere, natürlich müssen einkünfte aus vermietung versteuert werden. allerdings würde ich mal vermuten, dass diese einkünfte für leute, die aufgrund ihres gewöhnlichen wohnsitzes in deutschland leben, auch nur dort für ihre mieteinkünfte veranlagt werden, und nicht in spanien. oder ist das anders?

[Palme]

Hallo Gomera,

vielen Dank für Deinen Beitrag.
Ich finde und fand die Antworten und Hinweise bisher sehr spannend und informativ, was ich eigentlich von diesem/einem Forum erhofft hatte. Danke.

Ich denke , ich spreche auch für andere Forumsteilnehmer die vor der gleichen Frage stehen.
In welchem Gesetzestext steht die von Dir erwähnte Lizens ?
Wer kann darüber nähere Auskunft geben ?
Ab wann ist ein Haus gewerblich vermietet ?

Verstehe die Frage bitte nicht falsch. Es gibt jetzt zwei verschiedene Aussagen was die Lizens betrifft, wer hat recht?


Natürlich wäre es schön wenn das ins Auge gefaßte Objekt bereits eine Lizens hätte, ich denke aber das dies ehr nicht der Fall sein wird.
Wer sucht sich sein Doiziel schon nach der Vermietlizens aus ?
Was dann ?

Das Mieteinnahmen versteuert werden müssen ist meines erachtens eine Selbstverständlichkeit. Gilt ja in Deutschland auch.
Das mit der Lizens ist Neuland.

[Palme]

Hallo Gomera,
vielen Dank für Deinen Hinweis. Könntest Du mir bitte noch mitteilen wo ich das nachlesen kann , dass privates vermieten verboten ist? Das ist was, was ich aus Deutschland so nicht kenne. Danke, es grüßt die Palme

[Sophie]

ich denke, es ist klar, dass man bei einer vermietung einer wohnung mit ferienobjektcharakter an verschiedene mieter innerhalb eines jahres die grenze privat/gewerblich überschreitet. aber ich bezweifle, dass jemand, der 1/2 jahrweise an langzeitmieter vermietet als gewerbetreibender anzusehen ist (zumindest sollte es mich sehr verwundern). aufgrund des ausgeprägten mieterschutzes in spanien werden ja gerne diese zeitmietverträge auch für "normale", also nicht ferienobjekte, gewählt. die steuerliche seite ist eine andere, natürlich müssen einkünfte aus vermietung versteuert werden. allerdings würde ich mal vermuten, dass diese einkünfte für leute, die aufgrund ihres gewöhnlichen wohnsitzes in deutschland leben, auch nur dort für ihre mieteinkünfte veranlagt werden, und nicht in spanien. oder ist das anders?

Da, wo Dein Erstwohnsitz bzw. Du steuerlich veranlagt bist, bist Du verpflichtet, Deine "Haupt"-Steuererklärung abzugeben und ALLE Einkünfte (auch die im Ausland erworbenen) anzugeben und zu versteuern.
In dem Land, wo Du die Einnahmen erzielt hast - Mieteinnahmen in Spanien - bist Du verpflichtet, ebenso eine Steuererklärung abzugeben. Hier empfehle ich zu einer spezialisierten Gestoria zu gehen. In dieser Steuererklärung werden die bereits gezahlten Steuern im Erstwohnsitz-Land berücksichtigt, es gibt ja ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und Deutschland. Und wenn man hier in Spanien Steuern auf die hier erzielten Mieteinnahmen zahlen muss, so muss man das eben, weil alle anderen hier in Spanien dies auch tun.

[Sophie]

Gomera

Das was Palme Dich noch mal gefragt hat, würde mich auch interessieren:
In welchem Gesetzestext steht, dass man für`s vermieten eine Lizenz braucht?

Damit wir hier nicht gewerblich vermieten mit privat vermieten verwechseln:
In Deutschland brauchst Du für´s gewerbliche Vermietung immer eine Gewerbeanmeldung. Definition gewerbliche Vermietung in D lass ich aussen vor, weils ja hier um Tene geht. Für´s private vermieten brauchste in D keine Gewerbeanmeldung, sondern musst die Einkünfte nur angeben.

Hier in Spanien musste halt Deine privat vermieteten Mieteinnahmen auch in der Steuererklärung angeben, aber eine Lizenz für`s privat vermieten? Das bezweifle ich stark - lasse mich aber gerne eines besseren belehren.

Was ich mir denken kann, ist, dass die "Steuerfahnder" halt danach "fahnden" im Internet, ob Du in Deiner Steuerklärung die privat vermieteten Mieteinnahmen überhaupt angibst.
Und wenn einer dann meint, keine Steuerklärung hier abgeben zu müssen, nur weil er hier nicht arbeitet, dann wird er halt schon damit "erwischt". Wer gar keine Steuererklärung abgibt, kann ja auch keine Steuerklärung für private Mieteinnahmen abgegeben haben oder?

[Gomera]

Leider habe ich im Moment keine Zeit nach den Gesetzestexten zu suchen. Doch weiss ich das, da wir uns mit Vermietungen etc beschäftigen und daher die Problematik kennen.

Deine Ausführungen sind Haarspalterei. Privatvermietungen sind hier Langzeitvermietungen und nicht alle 14 Tage "neue Mieter". Wenn jemand an Touristen vermietet, benötigt dafür auch eine Lizenz. Die Fahnder im Netz sind keine Steuerfahnder sondern von der Tourismusbehörde.

Einfach zu einem Gestor gehen, die wissen Bescheid, ist schliesslich ihre Arbeit.

Wer gar keine Steuererklärung abgibt, kann ja auch keine Steuerklärung für private Mieteinnahmen abgegeben haben oder?

Super! Mit dieser Einstellung verbessern wir unser Gesundheits-und Schulsystem unter anderem!
Gleiches Thema: Private Autos vermieten, "private" Wanderungen anbieten, Privat-Shuttleservice zum Flughafen etc etc etc

[Guenther]

. . .
In welchem Gesetzestext steht die von Dir erwähnte Lizens ?
Wer kann darüber nähere Auskunft geben ?

Da mir bereits das Auffinden, Lesen und Begreifen von deutschen Gesetzestexten schwer fällt, hab ich es mit dem kanarischen ( kein spanisches Gesetz! ) erst gar nicht versucht. Aber vielleicht mal im folgenden Link den vorletzten Absatz lesen:

http://www.honorarkonsul-teneriffa.d...bilienkauf.htm

Ansonsten Herr Pangels mal anmailen, er weiß mit Sicherheit wo es steht.

PS: Ich kenne selbst einen Fall, bei dem ein Vermieter 15.000 Euro Strafe zahlen musste, weil er von einem Nachbar angezeigt wurde. Nicht wegen der Steuer, - sondern wegen der Vermietung an Touristen!

[SanLorenzo4]

@gomera: ich empfinde sophies ausführungen schon als gerechtfertigt: gerade hierzulande gibt es doch sehr fließende übergänge von gewerblich/kurzzeitig rein ins private/langzeitvermieten. hab oben schon mal geschrieben, dass viele "normale" mietverträge mit einheimischen wg. dem spanischen mietrecht auch für (nach deutschem verständnis "kurze") 6 monate abgeschlossen werden. wo zieh ich denn da die grenze? macht man das fest an der mieterherkunft, nach dem motto, vermietung für 6 monate an ausländische rentner-langzeittouris = gewerblich, aber 6 monate an den einheimischen = privat? ich hab da meine zweifel und les im zweifelsfall lieber den gesetzestext, von dem wir noch immer nicht wissen, wo er stehen soll....

meine erfahrung in anderen lebensbereichen geht dahin, dass man mit der kenntnis von gesetzen auch mit vermeintlich informierten (sprich auch behörden) argumentativ gleichziehen oder diese gar überholen kann, denn die sind auch nicht immer auf dem stand der dinge oder blicken durch. das schützt allerdings auch nicht unbedingt vor deren willkür und freier gesetzesinterpretation.

[Sophie]

Gomera:

Danke!

Damit es für alle Leser hier klar ist: Klar bin ich für Steuern zahlen, irgendwo muss das Geld für die Infrastruktur hier und in D ja herkommen.

Du hast einen Satz von mir aus dem Kontext zitziert und dann einfach so interpretiert, dass ich die Einstellung habe, dass man keine Steuern zahlen soll? Da hast Du den Satz missinterpretiert.

Zum Thema privat vermieten und gewerblich vermieten ist es in D so, dass, wenn Du Deinen Einnahmen rein aus Mieteinnahmen erzielst, dies eine gewerbliche Vermietung ist. Andernfalls ist es privat vermieten. Spanien ist zwar ungefähr genauso bürokratisch (darüber kann man in einem anderen Thread diskutieren), aber dass die hier es anders handhaben, kann ich mir kaum vorstellen.

So lange hier keiner - Gomera - einen Link reinschreibt, wo man die Info ansatzweise weitergoogeln und finden kann, dass man für JEGLICHES vermieten eine Gewerbelizenz braucht, bezweifle ich das. Und nochmals, damit es keine Missverständnisse gibt: Ich bin der Meinung - analog zum deutschen Recht - dass man privat ohne Lizenz vermieten kann, wenn es sich hier um eine Nebenkeinkunft handelt. Die privat vermieteten Einnahmen müssen auch ohne Lizenz sowohl in Deutschland als auch in Spanien erklärt werden.
Für Steuerfahnder im Netz ist es sehr einfach Dich zu finden, wenn Du gar keine Steuererklärung abgibst aus der Schlußfolgerung, dass wenn Du keine Steuerklärung abgegeben hast, auch keine Privat-Mieteinnahmen-Steuererklärung abgegeben haben kannst.

[Gomera]

CAPÍTULO III

Ordenación particular de la oferta turística, por tipos de actividad



Sección 1.

Subsección 1.

Artículo 31. Definiciones.

1. A los efectos de esta Ley ejercen actividades turísticas alojativas todas aquellas empresas en que se preste un servicio de alojamiento desde un establecimiento abierto al público y mediante precio.

2. Se entenderá prestado un servicio de alojamiento turístico cuando se oferte en libre concurrencia la estancia en el establecimiento de forma temporal, sin constituir cambio de residencia para la persona alojada.

2.Man versteht unter touristischer Vermietung, wenn man im freien Wettbewerb das Aufhalten in einer Niederlassung temporär anbietet, ohne das die dort untergebrachte Person ihren Wohnsitz wechselt.

[Sophie]

Guenther:

Ist zwar nett gemeint, mit dem Link vom Honorarkonsul, aber det stimmt halt leider net, was der liebe Herr Pangels schreibt.

Zitat Honorarkonsul-Seite:
Das spanische Immobilienrecht unterscheidet sich in einigen wesentlichen Punkten vom deutschen:

* Belastungen, z.B. durch vom Voreigentümer nicht bezahlte Steuern oder Abgaben, bleiben immer am Objekt, auch wenn es zwischenzeitlich verkauft wurde. Der neue Eigentümer ist für ihre Zahlung haftbar.

IST IN DEUTSCHLAND GENAU SO. KÄUFER UND VERKÄUFER HAFTEN GEMEINSCHAFTLICH GEGENÜBER DEM STAAT (GESt, Grundsteuer etc. etc.). DER STAAT HOLT SICH DAS GELD GEWOHNHEITSMÄSSIG AUF DEM KÜRZESTEN WEG VON DEMJENIGEN, DESSEN INTERESSEN EINDEUTIG SIND: NÄMLICH DEM KÄUFER. DER WILL JA ALLES ORDENTLICH HABEN, WEIL ES SEIN EIGENTUM IST.

* Immobilienkaufverträge können formlos zustande kommen, sogar mündlich.

DAS STIMMT ZWAR, ABER IST IN DER PRAXIS SELTEN RELEVANT, DA ES SCHWER NACHZUWEISEN IST UND ES JA IMMER MISSVERSTÄNDNISSE GEBEN KANN.

* Ein Grundbuch existiert, aber die Eintragung des aktuellen Eigentümers ist nicht zwingend erforderlich.

IN DER PRAXIS WIRD DER EIGENTÜMER IMMER INS GRUNDBUCH EINGETRAGEN, WENN EIN ORDENTLICHER NOTAR DRINHÄNGT. DER IST VERPFLICHTET, DEN KÄUFER UMFASSEND ZU INFORMIEREN. UND WENN EINE BANK MIT DRIN HÄNGT GEHTS AUTOMATISCH (gegen Gebührenzahlung). DIE GIBT DIR DIE MONETEN NIEMALS, WENN SIE NICHT IM GRUNDBUCH DRIN IST - DAMIT IST LOGISCH, DASS DER SCHULDNER AUCH ALS EIGENTÜMER EINGETRAGEN WERDEN MUSS.
UND WENN TATSÄCHLICH JEMAND EIN OBJEKT OHNE BANK-FINANZIERUNG KAUFT, DEM IST DIE INFO WOHL EGAL. ENTWEDER ER WEISS SICH UM SEIN GELD ZU KÜMMERN ODER ER HAT EH ZUVIEL DAVON ...

* Durch die Überlastung der spanischen Zivilgerichte ist es äußerst schwierig und langwierig, geleistete Anzahlungen wieder zurück zu bekommen.

DAS FINDE ICH IST JA WOHL NE UNGLAUBLICH KRASSE AUSSAGE! DAS ALS UNTERSCHIED ZU DEUTSCHLAND ZU NENNEN! ALS OB DIE GERICHTE IN DEUTSCHLAND NICHT ÜBERLASTET WÄREN! Ich glaub, da muss ich den Herrn Pangels mal persönlich anschreiben. Das wirft kein besonders nettes Bild auf Deutschland...