Ist Teneriffas Immobilienmarkt jetzt auch ein Käufermarkt?

[Sophie]

Damit meint sie sicher das "Edificio Iders", Avda. la Familia Bethencourt y Molina (früher Avda. del Generalísimo)

Dazu ein paar Links:

http://www.wochenblatt.es/1000004/10...5/article.html

http://www.wochenblatt.es/1000004/10...8/article.html

http://www.laopinion.es/tenerife/201...on/265765.html

Danke für den Link. Das habe ich gemeint!

[tenflor]

Das Meereschwimmbecken, was ich meine, ist ein "natürliches" Meeresschimmbecken.

das gehört zum hotel semiramis. haben im sommer mal welche baden sehen

[Michael]

...Maritim Hotel...
Gestunken hat es auch am Strand und zwar dort wo der Kakteen Garten angelegt war, der jetzt weggeschwemmt wurde. Abends am Strand zu sitzen machte wirklich keinen Spaß.

das beschreibt jetzt aber genau die entgegengesetzte Ecke des Strandes in Puerto, also nicht rund um den Playa Martianez sondern den Bereich vom Playa Jardin ueber Punta Brava zum Maritim, oder?

Zum Glueck ist uns bislang noch kein Gestank am Playa Jardin aufgefallen, haengt evt. auch von sonstigen Umstaenden/Wetter/sonstwas ab und man hat da Glueck oder Pech?

[Michael]

Jedesfall, nach dem Tunnel und dem natürlichen Meeresschwimmbecken fängt gleich ein kleiner schwarzer Strand an. Da sind auch Surfbretter-Ausleih-Stellen und ne Eisdiele mit schönen Plätzen. Nach diesem Strand, wenn man die Carretera Este läuft, welche nun Avenida de Colon heisst, kommt man an das Martianez-Meeresschwimmbecken-Freibad. Diesen Strand meine ich.

Der stinkt und ist superdreckig. Da gehen Leute nicht nur zum Body-Surfen ins Wasser. Vor ca. einem Monat wurde auch angefangen, dort neuen schwarzen Sand hinzukippen, der bald wieder weg sein wird, weil ja hier die Wellenbrecher fehlen aber das ist mal wieder typisch.

ah, ok, das ist der Playa Martianez. Gebadet haben wir dort auch noch nicht, dort (sonnen)baden - soweit ich das beurteilen kann - auch nur wenige Einheimische, ansonsten ist der Strand eher in Surfer-Hand. An dem Cafe direkt unten am Strand (an die Mauer des Lago Martianez angrenzend) sitzen wir des oefteren mal, Gestank ist uns dabei auch noch nicht aufgefallen.

[canarygary]

@sophie: Nein, du bist nicht die einzige, die die Schmutzfilme sieht. Von oben in La Paz, beim Spazierengehen, kann man sehr oft die Schlieren im Meer beobachten, ob man will oder nicht ....
@safari: Da seid ihr nicht die einzigen. Bekannte von uns sind bei der Ankunft aus dem Bus gestiegen, haben die Nase in den Wind gehalten - und haben gar nicht erst eingecheckt ....
Das ist aber der "berühmten" Kläranlage zu verdanken die seit Jahr und Tag nicht richtig funktioniert ..... Im übrigen ist das Maritim ein scheussliches Hotel und auch schon ins Gerede gekommen als eins der nächsten Kandidaten .....

[DUCC]

Grundstückspreis ......??? Baupreis ..........??? (Ich
Baumateriealienpreis ....???...Ausführung der Bauleistungen in Gewerken und Qualität?..

Man kann als Bauherr etwa so rechnen:
Grundstückspreis, erschlossen in guter Lage 400-1.000 Euro/qm, man benötigt für ein EFH freistehend ab. ca. 200 qm, ein Reihenhaus geht ab ca. 80 qm

Baumaterialien sind teurer (vieles sogar sehr viel teurer weil importiert),
die Stundenverrechnungssätze sind je nach Beschäftigungsart und Qualifikation der beschäftigten Handwerker zwischen 15 und 50 Euro anzusetzen. Über den Daumen kann man sagen, dass man für rund 1000 Euro pro qm (zur Zeit sogar etwas billiger) einen qm Wohnfläche mit deutscher Qualität, guter bis sehr guter aber kanarischer Ausstatttung (also z.B. ohne Wärmeschutz) bekommt.

Hinzurechnen sind ggf. Architektenleistungen von ca. 10% der Bausumme, da es bei Neubau einen gesetzlichen Architektenzwang gibt.

Kauft man von einem Bauträger (oder von einem privaten Spekulanten, der von einem Bauträger z.B. "vom Plan" gekauft hat) hat dieser oft nur Baukosten von ca. 500 Euro pro qm mit entsprechend schlechter Qualität gezahlt. Das Grundstück ist oft seit Jahrzehnten im Bestand des Trägers, sodass er keine unmittelbaren Anschaffungskosten rechnet. Die diversen Aufschläge für Vertrieb, Bauträgerspanne etc. von üblicherweise 50% (auf aktuellen Verkehrswert des Grundstücks plus Baukosten) werden dann oben drauf geschlagen. Bei einem 100 qm "adosado" mit einem Grundstück von 100 qm wären das dann z.B. 100qm x 500e + 100 qm x 500e = 100.000 Euro x 2 = 200.000e entsprechend 2.000 Euro / qm Kaufpreisangebot beim Bauträger, beim Privatspekulanten sind das dann um die 2.500 Euro pro qm Wfl. Angebotspreis.

Verkauft der Bauträger nicht (wie zur Zeit), hat er viel Zeit zu warten. Ein kanarischer Bauträger benötigt für die Gesamtfinanzierung eines Projektes meistens nur 10-20 % Bargeld bezogen auf den veranschlagten Verkaufspreis. Und sogar dieses Kapital kann zur Zeit günstigst per Hypothek lang und billig finanziert werden.

[canarygary]

@DUCC: Eigentlich wollte ich gar nicht "Danke" sagen, sondern antworten .... Zunächst der freundliche Hinweis, dass du im falschen thread gelandet bist, da du doch Reinhold antworten willst.
Dann gestatte ich mir zu bezweifeln, dass es auf TF qualifizierte Bauarbeiter gibt, die ? 50 in der Stunde verdienen - aber streiten müssen wir uns deshalb nicht ...
Interessant dein Hinweis, dass 10-20% Kapital reichen. Ja ja, damit zieht man diese tollen Bauten hier hoch, und der Rest - bezogen auf den Verkehrspreis - ist nichts als heisse Luft. Wer soviel Geld für einen solchen Mist ausgibt, hat selber Schuld.
Es deckt sich aber mit meinen Beobachtungen auf Mallorca: Dort benötigt man ? 20.000, um eine "Wohnwabe" in einem MFH zu errichten, und verkauft wird es dann - mit dünnsten Wänden und ohne jede Isolation - für ? 200.000. Wurde es zumindest, jetzt klappt das zum Glück nicht mehr und alles steht leer.

[Luther]

Hallo,

Ducc war eigentlich im richtigen Thread - aber der fragende Reinhold hat seinen Beitrag wieder gelöscht. Mir ist das genauso ergangen, habe das aber rechtzeitig gemerkt, meinen auch gelöscht und unter den neuen Thread gestellt, den Reinhold aufgemacht hat.

Dadurch kommt es auch, dass meine Antwort nur sieben Minuten nach der Uhrzeit der Anfrage erscheint. Sooo schnell bin ich nicht, einen langen Beitrag zu lesen und dann einen auch nicht ganz kurzen zu schreiben. :-)

Gruß
Luther

[DUCC]

...Dann gestatte ich mir zu bezweifeln, dass es auf TF qualifizierte Bauarbeiter gibt, die ? 50 in der Stunde verdienen ...

Ich habe auch nicht behauptet, dass für auf TF ansässige Bauarbeiter ein Stundeverrechnungssatz von 50 Euro die Stunde abgerechnet wird. Aber es gibt manche Gewerke, für die muss/sollte man Leute aus Europa kommen lassen. Und dafür mauss mandas schon rechnen.

[Reinhold]

Hallo,

Ducc war eigentlich im richtigen Thread - aber der fragende Reinhold hat seinen Beitrag wieder gelöscht. Mir ist das genauso ergangen, habe das aber rechtzeitig gemerkt, meinen auch gelöscht und unter den neuen Thread gestellt, den Reinhold aufgemacht hat.

Dadurch kommt es auch, dass meine Antwort nur sieben Minuten nach der Uhrzeit der Anfrage erscheint. Sooo schnell bin ich nicht, einen langen Beitrag zu lesen und dann einen auch nicht ganz kurzen zu schreiben. :-)

Gruß
Luther

Hallo, Freunde!
Habe Beitrag auf Word Kopiert, und dann wieder in neues Beitragsfenster gleichermaßen übertragen.

Ich mache dieses Beitragschtreiben zu wenig, dadurch auch nicht so geübt, wie Ihr fleißigen Schreiber!
Gruß Reinhold

[DonAlberto78]

Preisverfall geht 2010 weiter!

Preise für Wohnraum auf den Kanaren im ersten Quartal 2010 weiter gesunken

http://www.islacanaria.net/preise-fu...010-17404.html

[DUCC]

Preise für Wohnraum auf den Kanaren im ersten Quartal 2010 weiter gesunken...

Bei einem statistischen Minus von 0,35 % in 3 Monaten behauptet nur der statistische Laie einen Rückgang der Preise.

ICN versucht hier nur Schlagzeilen zu machen. Solche Medien würden dann auch noch bei einem Rückgang der Temparatur um 0,35% von einer Wetterverschlechterung sprechen.

[Safari]

Bei einem statistischen Minus von 0,35 % in 3 Monaten behauptet nur der statistische Laie einen Rückgang der Preise.

ICN versucht hier nur Schlagzeilen zu machen. Solche Medien würden dann auch noch bei einem Rückgang der Temparatur um 0,35% von einer Wetterverschlechterung sprechen.

Bei einem Temperaturanstieg von 0,3 Grad spricht man von einer globalen Erwärmung.

[DUCC]

Bei einem Temperaturanstieg von 0,3 Grad spricht man von einer globalen Erwärmung.

...aber bei 0,3 % ständig global messbare Veränderung der Temperatur über einen Zeitraum von 50-100 Jahren. Wenn sich die Temperatur über nur 3 Monate um bei einer örtlichen Messung nur um 0,35% ändert, ist das ganz sicher keine Wetteränderung. Das kann z.B. auch noch ein schlichter Messfehler sein und die tatsächliche Temperatur kann sogar gestiegen sein.

[dele]

Viele Bauunternehmer mussten ihre Immobilien ihrer Bank überschreiben. Die sitzen nun auf eine Haufen zur Zeit unverkäuflicher Immobilien. Jetzt kommt die Tücke der Bilanz. Bilanziere ich diese Immobilien mit 30 oder 50% Abschläge hagelt es einen Verlust der sich gewaschen hat, in der Bilanz. Also tut die Bank so, als wären diese Immobilien noch so viel wert. Obwohl sie unverkäuflich sind. Hoffen das die Preise wieder anziehen, wie in den Immobilienkrisen der Vergangenheit. Kritisch wird es für die Banken erst wenn für das laufende Tagesgeschäft kein flüssigen Mittel mehr da sind. Dann muss die Bank selber Kredite von........Ja von welcher Person, Saat oder Notenbank besorgen??
Systemrelevanz sei Dank, wird sie frisches Geld bekommen. Hat ja auch ein dickes Aktiva in Form von Ferienimmobilien.
Also nur die Bank die ihre Immobilien zur Zeit behält ist eine Bank, ohne große Verluste.
100 Milliarden Euro soll alleine die Rettung der Hypo in Deutschland gekostet haben. 80 Milliarden wohl die anderen Banken in Deutschland.. Griechenland soll nur 50 Milliarden im nächsten viertel Jahr kosten..
Hab mir das so mal aus dem Internet zusammengereimt!! Ist das so?? Bin kein Bänker..

[SanLorenzo4]

das ist schon ziemlich gut recherchiert, dele, was noch fehlt ist folgendes:

bevor die bank die immobilie einkassiert, ist man bereit, mit den schuldnern alle möglichen dinge zur streckung des kredits zu verhandeln. ich kenne fälle, wo die schuldner auch in zwei jahren keine kohle zur abzahlung haben werden, aber die kriegen trotzdem derzeit bereitwillig tilungsaussetzung angeboten. außerdem werden die kreditlaufzeiten verlängert, notfalls bis zum schuldner-alter 80 plus. damit werden die probleme zeitlich natürlich nur verschoben. offenbar macht ein theoretisch noch abzuzahlender kredit in der bilanz eine bessere figur, als eine wertberichtigte immobilie...

grausam auch, wie wenig viele kreditnehmer von der berechnung von annuitätendarlehen verstehen. da werden blind neue verträge abgeschlossen und dabei ignoriert, dass der vielleicht schon 10 jahre laufende vertrag aktuell bereits beträchtliche tilgungsraten aufweist, im neuen vertrag aber erstmal wieder im wesentlichen zinsen bezahlt werden.

peter zwegat hätte hier ein weites feld, aber er würde vermutlich noch mehr rauchen müssen, um seine nerven in anbetracht der naivität vieler schuldner zu beruhigen....

[DUCC]

...Also nur die Bank die ihre Immobilien zur Zeit behält ist eine Bank, ohne große Verluste.

So ist es.

Viele Bauunternehmer mussten ihre Immobilien ihrer Bank überschreiben....Bilanziere ich diese Immobilien mit 30 oder 50% Abschläge ....Also tut die Bank so, als wären diese Immobilien noch so viel wert. Obwohl sie unverkäuflich sind. Hoffen das die Preise wieder anziehen, wie in den Immobilienkrisen der Vergangenheit. ...

Wenn solche Immoblien einen Preisabschlag von z.B. 50 % haben, dann heisst das nicht, dass die Bank auch 50% dieses Immobilienpreises verloren hat. Die Bank muss im allerschlimmsten Fall 20%-30% eines Immobilienkredites tatsächlich abschreiben: Vorher wurden bei weitem nicht 100% des angestrebten Verkaufspreises beliehen, und der Wiederverkaufswert ist zwar niedrig, hat aber immer noch relativ zur Kredithöhe viel Substanz. Die Bank verliert buchmässig bei solchen Objekten vielleicht 10-30%, oft sogar nichts und hat vorher schon kräftig am Kredit verdient.

Diese Verluste aus Immobiliengeschäften haben sie spanischen Banken schon lange abgeschrieben (abschreiben müssen) und haben die nicht mehr in den Bilanzen. Im Gegenteil, in den Bilanzen vieler spanischer Banken sind jetzt riesige stille Reserven.

Und die Immobilien jetzt zu halten, ist auch billig, weil die EZB problemlos unter 1% Zinsen massenhaft verleiht bzw. oft problemlos eine profitable Vermetung möglich ist.

[dele]

Hallo DUCC

Deine Antwort macht Sinn. Naja ich bin da nicht der Experte, habe mir so Gedanken gemacht, warum auf den amerikanischen Ferienimmobilienmarkt die Preise wirklich stark zurückgegangen sind... In Spanien sind noch nicht mal die Übertreibungen der Immobilienpreise bei der Euro Umstellung wieder eingefangen. Es blutet mir schon das Herz, als ich bei meinen letzten Urlaub, so viele halbfertige und noch nie bezogen Immobilien gesehen habe. Wenn denn mal so eine Immobilie im Internet angeboten wird, denke ich immer, das sind DM Preise. Nach wie vor sind die Preise auf Großstadtnivo von Deutschland. Werde mir so langsam den Wunsch auf ein Ferienhaus auf Teneriffa oder Gran Canaria abschreiben.

[DUCC]

...ich... habe mir so Gedanken gemacht, warum auf den amerikanischen Ferienimmobilienmarkt die Preise wirklich stark zurückgegangen sind...

Im Vergleich zu den Kanaren ist der Hauptunterschied ist das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage. In USA gibt es sehr viele Ferienregionen, die im Wettbewerb stehen und andererseits jetzt viel weniger Leute, die eine Finanzierung für Ferienimmobilien bekommen, bzw. eingehen wollen.
Hohes Angebot + niedrige Nachfrage = Preisverfall

Die Kanaren haben aber viel weniger Fläche als z.B. nur Florida, das Baulandangebot begrenzt die wenige zusätzlich Fläche es gibt ein vergleichsweise sehr kleines Angebot an Ferienimmobilien, die angeboten werden. Andererseits sind die Kanaren sind innerhalb von Europa z.B. wettertechnisch einzigartig, was erhebliche Teile der spanischen und europäischen Nachfrage nach ganzjährig nutzbaren Ferienimmobilien auf das kleine Gebiet der Kanaren fokussiert. Hinzu kommt, dass es auch eine erhebliche lokale Nachfrage nach Wohnimmobilien gibt, und die Canarios gerne auch in guten Ferienhauslagen wohnen. Und dann gibt es immer noch genug Leute, die immer noch und zur Zeit sehr günstige Immobilienfinanzierungen bekommen, bzw. einfach auch genug Eigenkapital haben.
(Relativ) geringes Angebot + (relativ) grosse Nachfrage = (relativ) höhere Preise

...Werde mir so langsam den Wunsch auf ein Ferienhaus auf Teneriffa oder Gran Canaria abschreiben.

Emotional ist der Wunsch nach Eigentum verständlich. Finanziell stehst Du Dich aber wahrscheinlich besser, zu mieten (mit Kaufoption?), bzw. in Urlaubsreisen zu investieren.

[DonAlberto78]

(Relativ) geringes Angebot + (relativ) grosse Nachfrage = (relativ) höhere Preise

(relativ) höhere Preise worauf bezogen??? Steigen jetzt bei Dir schon wieder die Preise lieber DUCC???

Das kann man ja nun wirklich nicht unwidersprochen hier stehen lassen. Die Preise sind weiter in einer Abwärtsbewegung auch auf den Kanaren! Das sind nicht meine Weisheiten sondern belegbare Tatsachen. Es mag ausgesuchte Bereiche geben in denen die Entwicklung kaum spürbar ist aber allgemein gilt: Es ist Käufermarkt auch auf den Kanaren!