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Die Regierung der Kanarischen Inseln hat gestern den Entwurf des neuen Ferienwohnungengesetz(“ley de viviendas vacacionales”) veröffentlicht, ein Gesetz, das der Ferienvermietung auf dem Archipel einen Riegel vorschieben wird und das voraussichtlich noch in diesem Jahr verabschiedet werden soll. Es ist die schärfste diesbezügliche Regelung weltweit!
Der Gesetzesentwurf ist ein echtes Moratorium für VVs auf den Kanarischen Inseln, da ab dem Inkrafttreten der Verordnung keine VVs mehr zugelassen werden. Sie die Anforderungen für die Umnutzung einer Immobilie für touristische Zwecke, und für bereits genutzte Immobilien wird eine Übergangsregelung von fünf Jahren festgelegt, um sich an das Gesetz und die vom Stadtrat genehmigte Planung anzupassen. Es besteht die Möglichkeit, diese Übergangszeit auf 20 Jahre zu verlängern, wenn der Eigentümer einer Touristenwohnung eine andere Wohnung zur Vermietung auf den Markt bringt. Die kanarische Regierung ist der Ansicht, dass fünf Jahre für die Gemeinden ausreichend Zeit sind, um Teilpläne und städtebauliche Regelungen in verschiedenen Gebieten und Zonen der Gemeinden, die für die Stadtplanung in Frage kommen, zu erstellen. Die jetzigen kommunalen Planungen sind in vielen Fällen mehr als 20 Jahre alt, und in diesen Plänen wurden Ferienwohnungen nicht einmal in Betracht gezogen. Zum jetzigen Zeitpunkt hat praktisch keine der 88 Gemeinden der Kanarischen Inseln ihr Plan so angepasst dass es Ferienwohnungen vorsieht (nur Las Palmas de Gran Canria hat es bisher getan, und die Gemeinde Pájara ist dabei), was bedeutet, dass sie erstmal automatisch in allen Gemeinden verboten sein werden, und darüber hinaus werden den Gemeinden, die sie genehmigen wollen, so viele Bedingungen auferlegt, dass es praktisch sehr schwierig sein wird, diese zu erfüllen.
Artikel 4 des Vorentwurfs legt Reserven in zukünftigen Neubauten für eine ausschließliche Wohnnutzung fest. Darin heißt es: "Im Allgemeinen müssen die städtebaulichen Instrumente mindestens 90 % der bebaubaren Fläche für Wohnzwecke reservieren (...) und dabei die touristische Nutzung von Unterkünften in Wohnungen und andere wirtschaftliche Aktivitäten ausschließen". Für die Inseln La Gomera, La Palma und El Hierro wird diese Reserve 80 % betragen. Darüber hinaus werden alle neu errichteten Wohnungen mindestens 10 Jahre lang nur zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen.
Ebenso werden städtebauliche Instrumente die touristische Nutzung von Unterkünften nicht als zulässige Nutzung in Substandard-Unterkünften ermöglichen. Artikel 5 legt Grenzen für die Merkmale von Wohnungen fest, die für die Ferienvermietung genutzt werden können: Wohnungen für die touristische Nutzung müssen eine Mindestnutzfläche von 39 Quadratmetern für die Unterbringung einer Person aufweisen. Bei zwei Gästen müssen mindestens 44 Quadratmeter zur Verfügung stehen. Für jede weitere Person müssen mindestens 8 zusätzliche Quadratmeter Nutzfläche zur Verfügung stehen. Außerdem müssen zwei vollständige Badezimmer vorhanden sein, wenn die Zahl der Plätze größer als vier ist, und drei Badezimmer, wenn die Zahl der Plätze größer als acht ist. Das künftige Gesetz wird faktisch die Ferienvermietung in Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, Reihenhäusern, in landwirtschaftlichen Siedlungen und außerhalb von Siedlungen sowie in Wohnungen mit mehr als acht Betten verhindern.
Darüber hinaus ist im Verordnungsentwurf festgelegt, dass "die Erklärung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt durch die zuständige Verwaltung die automatische Aussetzung der städtebaulichen und touristischen Genehmigung für die gewerbliche Nutzung neuer Wohnungen für die touristische Nutzung von Unterkünften zur Folge hat".
Eigentümer, die bereits ein Ferienhaus besitzen, werden einer Kontrolle unterzogen, um zu überprüfen, ob sie die festgelegten Parameter einhalten. Wenn sie dies nicht tun, werden sie bestraft, indem sie die touristische Tätigkeit 10 Jahre lang nicht ausüben können.
Wie bisher wird es möglich sein, die Verantwortlichkeitserklärung auf elektronischem Wege abzugeben. Die verantwortliche Erklärung, die jetzt für die Verwaltung eines Ferienhauses abgegeben wird, wird aber als klassifizierte Tätigkeit von einem technischen Bericht (“memoria técnica”), einer städtebaulichen Bescheinigung (“cédula urbanística”) und gegebenenfalls einem Dokument begleitet werden, in dem bestätigt wird, dass sie mit den Bestimmungen des horizontalen Eigentumsgesetzes Ley de Propiedad Horizontal übereinstimmt. Diese Genehmigung wird aber nur für fünf Jahre gelten, mit der Möglichkeit der Verlängerung für die gleiche Dauer mittels einer neuen vereinfachten verantwortlichen Erklärung, wenn nachgewiesen wird, dass keine Änderung der Planung oder der Vorschriften eingetreten ist, die die Fortsetzung der Tätigkeit in der bisherigen Form verhindert.
Gegenwärtig hat praktisch keine der 88 Gemeinden der Kanarischen Inseln ihre Gemeindeordnung so angepasst, dass sie VVs vorsieht, so dass diese automatisch in allen Gemeinden verboten sein werden. Außerdem werden den Gemeinden, die VV zulassen wollen, so viele Bedingungen auferlegt, dass es sehr schwierig sein wird, diese zu erfüllen.
Neben der Einführung eines Moratoriums sieht das Gesetz die schrittweise Auslöschung der VVs vor, die derzeit legal auf den Kanarischen Inseln tätig sind, ihre verantwortliche Erklärung abgegeben haben und ihre Steuern auf dem Archipel zahlen. Warum? Aus mehreren Gründen:
Juristische Bewertung:
Der Gesetzentwurf verstößt in eklatanter Weise der aktuellen Rechtslage, weil er in die ausschließlichen Zuständigkeiten des Staates eingreift und die lokale Autonomie der Gemeinderäte einschränkt.
Es verstößt gegen die Rechtsvorschriften der Europäischen Union, dass das Gericht erster Instanz Justiz der EU und die öffentlichen Erwägungen des Generalanwaltes der EU unter Verstoß gegen die Grundsätze der Verhältnismäßigkeit, der Erforderlichkeit und der Nicht-Diskriminierung. Sie verstößt gegen die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs, da sie Anforderungen stellt, die vom Obersten Gerichtshof bereits für rechtswidrig erklärt wurden. Es handelt sich um einen Verstoß gegen Verfassungsgrundsätze, weil er das Recht auf Eigentum und das Recht auf Unternehmensfreiheit, die durch unsere spanische Verfassung (Art. 33 und 38 EG) geschützt sind, praktisch ihres Inhalts beraubt. Sie kommt einer Zwangsenteignung gleich, weil sie das legitime Recht auf Eigentum so stark einschränkt, dass es praktisch seines Inhalts beraubt wird, indem es de facto enteignet und der Wert des Eigentums gemindert wird.
IMO - jetzt wird’s politisch:
Faktisch würde der Entwurf zu einem Verbot fast aller Vermietungen auf den Kanaren bedeuten. Soweit ich es beurteilen kann, ist es handwerklich so schlecht formuliert, dass sogar die meisten Hotels schließen müssten. Die Beschränkung auf max. 10% der Gemeindefläche für jedes touristische Vermietung betrifft der Formulierung nach auch Hotels. Das Vorschlag verstößt in seiner aktuellen Form erheblich gegen mehrere Grundrechte, Gesetze und europäische Normen. Sollte es in dieser Form verabschiedet werden, wäre es für die Kanaren aus mehreren Gründen eine Katastrophe:
Neben dem Aspekt der Lobbyarbeit für Großkonzerne zeigt sich durch den enteignenden Charakter des Entwurfs kommunistische Tendenzen. Es ist daher durchaus zu erwarten, dass im Weltbild der Verantwortlichen als nächstes die Ferienimmobilien von Nichtresidenten angegriffen werden. Diese nicht ganzjährig bewohnten Immobilien entziehen ebenfalls dem Markt Wohnraum; außerdem können sich nur Reiche solche Immobilien leisten. Der nächste Schritt wäre eine erhebliche Einschränkung für Hotels, die neben den Ressourcen auch ausländische Arbeitskräfte anziehen und so den Wohnungsmarkt belasten und den einheimischen Arbeitsplätzen wegnehmen ist und ebenfalls ein Zeichen der Großkapitalisten sind.
Die kanarische Regierung beschäftigt sich offensichtlich lieber mit dem Gazastreifen wie den aktuellen Problemen im Tourismus und schreibt einseitig die Forderungen einer Interessengruppe in Gesetzesvorschläge. Da fragt man sich schon, ob dies den Interessen der Bevölkerung dient.
Der Vorschlag ist so stark von der Hotellobby geprägt (auch wenn er versehentlich auch die Hotel einschränkt), dass eine Überprüfung der Verbindungen und Finanzen der Verantwortlichen durch die Antikorruptionsabteilungen in Madrid geboten scheint.
Wird dieses Gesetzt verabschiedet, werden aufgrund geringer Einnahmen und die Kanaren zum Armenhaus Europas.
Eine Frist von 20 Arbeitstagen für die Einreichung von Vorschlägen und Anregungen durch interessierte Personen läuft seit gestern. Es ist zu hoffen, dass der Widerstand gegen dieses Gesetz es komplett kippt.
Der Gesetzesentwurf ist ein echtes Moratorium für VVs auf den Kanarischen Inseln, da ab dem Inkrafttreten der Verordnung keine VVs mehr zugelassen werden. Sie die Anforderungen für die Umnutzung einer Immobilie für touristische Zwecke, und für bereits genutzte Immobilien wird eine Übergangsregelung von fünf Jahren festgelegt, um sich an das Gesetz und die vom Stadtrat genehmigte Planung anzupassen. Es besteht die Möglichkeit, diese Übergangszeit auf 20 Jahre zu verlängern, wenn der Eigentümer einer Touristenwohnung eine andere Wohnung zur Vermietung auf den Markt bringt. Die kanarische Regierung ist der Ansicht, dass fünf Jahre für die Gemeinden ausreichend Zeit sind, um Teilpläne und städtebauliche Regelungen in verschiedenen Gebieten und Zonen der Gemeinden, die für die Stadtplanung in Frage kommen, zu erstellen. Die jetzigen kommunalen Planungen sind in vielen Fällen mehr als 20 Jahre alt, und in diesen Plänen wurden Ferienwohnungen nicht einmal in Betracht gezogen. Zum jetzigen Zeitpunkt hat praktisch keine der 88 Gemeinden der Kanarischen Inseln ihr Plan so angepasst dass es Ferienwohnungen vorsieht (nur Las Palmas de Gran Canria hat es bisher getan, und die Gemeinde Pájara ist dabei), was bedeutet, dass sie erstmal automatisch in allen Gemeinden verboten sein werden, und darüber hinaus werden den Gemeinden, die sie genehmigen wollen, so viele Bedingungen auferlegt, dass es praktisch sehr schwierig sein wird, diese zu erfüllen.
Artikel 4 des Vorentwurfs legt Reserven in zukünftigen Neubauten für eine ausschließliche Wohnnutzung fest. Darin heißt es: "Im Allgemeinen müssen die städtebaulichen Instrumente mindestens 90 % der bebaubaren Fläche für Wohnzwecke reservieren (...) und dabei die touristische Nutzung von Unterkünften in Wohnungen und andere wirtschaftliche Aktivitäten ausschließen". Für die Inseln La Gomera, La Palma und El Hierro wird diese Reserve 80 % betragen. Darüber hinaus werden alle neu errichteten Wohnungen mindestens 10 Jahre lang nur zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen.
Ebenso werden städtebauliche Instrumente die touristische Nutzung von Unterkünften nicht als zulässige Nutzung in Substandard-Unterkünften ermöglichen. Artikel 5 legt Grenzen für die Merkmale von Wohnungen fest, die für die Ferienvermietung genutzt werden können: Wohnungen für die touristische Nutzung müssen eine Mindestnutzfläche von 39 Quadratmetern für die Unterbringung einer Person aufweisen. Bei zwei Gästen müssen mindestens 44 Quadratmeter zur Verfügung stehen. Für jede weitere Person müssen mindestens 8 zusätzliche Quadratmeter Nutzfläche zur Verfügung stehen. Außerdem müssen zwei vollständige Badezimmer vorhanden sein, wenn die Zahl der Plätze größer als vier ist, und drei Badezimmer, wenn die Zahl der Plätze größer als acht ist. Das künftige Gesetz wird faktisch die Ferienvermietung in Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, Reihenhäusern, in landwirtschaftlichen Siedlungen und außerhalb von Siedlungen sowie in Wohnungen mit mehr als acht Betten verhindern.
Darüber hinaus ist im Verordnungsentwurf festgelegt, dass "die Erklärung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt durch die zuständige Verwaltung die automatische Aussetzung der städtebaulichen und touristischen Genehmigung für die gewerbliche Nutzung neuer Wohnungen für die touristische Nutzung von Unterkünften zur Folge hat".
Eigentümer, die bereits ein Ferienhaus besitzen, werden einer Kontrolle unterzogen, um zu überprüfen, ob sie die festgelegten Parameter einhalten. Wenn sie dies nicht tun, werden sie bestraft, indem sie die touristische Tätigkeit 10 Jahre lang nicht ausüben können.
Wie bisher wird es möglich sein, die Verantwortlichkeitserklärung auf elektronischem Wege abzugeben. Die verantwortliche Erklärung, die jetzt für die Verwaltung eines Ferienhauses abgegeben wird, wird aber als klassifizierte Tätigkeit von einem technischen Bericht (“memoria técnica”), einer städtebaulichen Bescheinigung (“cédula urbanística”) und gegebenenfalls einem Dokument begleitet werden, in dem bestätigt wird, dass sie mit den Bestimmungen des horizontalen Eigentumsgesetzes Ley de Propiedad Horizontal übereinstimmt. Diese Genehmigung wird aber nur für fünf Jahre gelten, mit der Möglichkeit der Verlängerung für die gleiche Dauer mittels einer neuen vereinfachten verantwortlichen Erklärung, wenn nachgewiesen wird, dass keine Änderung der Planung oder der Vorschriften eingetreten ist, die die Fortsetzung der Tätigkeit in der bisherigen Form verhindert.
Gegenwärtig hat praktisch keine der 88 Gemeinden der Kanarischen Inseln ihre Gemeindeordnung so angepasst, dass sie VVs vorsieht, so dass diese automatisch in allen Gemeinden verboten sein werden. Außerdem werden den Gemeinden, die VV zulassen wollen, so viele Bedingungen auferlegt, dass es sehr schwierig sein wird, diese zu erfüllen.
Neben der Einführung eines Moratoriums sieht das Gesetz die schrittweise Auslöschung der VVs vor, die derzeit legal auf den Kanarischen Inseln tätig sind, ihre verantwortliche Erklärung abgegeben haben und ihre Steuern auf dem Archipel zahlen. Warum? Aus mehreren Gründen:
- Die Übergangsregelung, die für die bereits rechtmäßig tätigen und im Allgemeinen Fremdenverkehrsregister der Kanarischen Inseln eingetragenen VVs gilt, kann aus folgenden Gründen nicht eingehalten werden: Sie gewährt ihnen eine Frist von 5 Jahren für die Anpassung an die technischen Anforderungen des Artikels 5 d) (Klimaanlagen und/oder Heizungsanlagen, Mindest-Energieeffizienzklasse C oder B, Warmwasserbereitung durch Sonnenkollektoren oder ähnliches, Steckdose zum Aufladen von Elektrofahrzeuge, Straßen und befestigte Zugänge zu Wohnhäusern usw.), andernfalls werden sie ausgeschlossen.
- Nach diesen 5 Jahren haben sie weitere 5 Jahre Zeit (insgesamt 10 Jahre ab Verabschiedung des Gesetzes), um sich vollständig an alle Anforderungen des Gesetzes anzupassen (die nicht davon abhängen, ob der Eigentümer sie erfüllen will oder nicht). Hier wird der letzte Nagel in den Sarg für diejenigen geschlagen, die es schaffen zu überleben: keine Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (Wohnungen, Wohnungen und Einheiten von weniger als 44 m2 für 2 Personen, weniger als 250 m² in einem Gebäude, das für Ferienhäuser und andere Aktivitäten bestimmt ist, etc.); keine Wohnungen in landwirtschaftlichen Siedlungen, keine Wohnungen, die nicht in Planung sind; keine Doppelhaushälften (nur solche, die absolut isoliert von ihren Nachbarn stehen, sind erlaubt), keine Neubauten zu diesem Zweck (ein Mindestalter von 10 Jahren ist erforderlich), keine Wohnungen, die mehr als 8 Betten bieten usw.).
- Sie sieht die absolute Verbannung und das Verbot der Ausübung der Tätigkeit für 10 JAHRE für alle Wohnungen vor, deren verantwortliche Erklärung widerrufen wurde, ohne die Möglichkeit, die Situation zu bereinigen oder einen neuen Antrag innerhalb von 10 Jahren zu stellen.Nach der Verabschiedung des Gesetzes werden die Cabildos allen Gemeinden eine Liste aller registrierten VVs zukommen lassen, damit diese innerhalb von drei Monaten bestätigen können, welche Wohnungen dem Verfahren für klassifizierte Aktivitäten entsprechen. Diejenigen, die dem Verfahren nicht entsprechen, werden widerrufen und haben in den nächsten 10 Jahren kein Recht auf Berichtigung oder Neuregistrierung.
Juristische Bewertung:
Der Gesetzentwurf verstößt in eklatanter Weise der aktuellen Rechtslage, weil er in die ausschließlichen Zuständigkeiten des Staates eingreift und die lokale Autonomie der Gemeinderäte einschränkt.
Es verstößt gegen die Rechtsvorschriften der Europäischen Union, dass das Gericht erster Instanz Justiz der EU und die öffentlichen Erwägungen des Generalanwaltes der EU unter Verstoß gegen die Grundsätze der Verhältnismäßigkeit, der Erforderlichkeit und der Nicht-Diskriminierung. Sie verstößt gegen die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs, da sie Anforderungen stellt, die vom Obersten Gerichtshof bereits für rechtswidrig erklärt wurden. Es handelt sich um einen Verstoß gegen Verfassungsgrundsätze, weil er das Recht auf Eigentum und das Recht auf Unternehmensfreiheit, die durch unsere spanische Verfassung (Art. 33 und 38 EG) geschützt sind, praktisch ihres Inhalts beraubt. Sie kommt einer Zwangsenteignung gleich, weil sie das legitime Recht auf Eigentum so stark einschränkt, dass es praktisch seines Inhalts beraubt wird, indem es de facto enteignet und der Wert des Eigentums gemindert wird.
IMO - jetzt wird’s politisch:
Faktisch würde der Entwurf zu einem Verbot fast aller Vermietungen auf den Kanaren bedeuten. Soweit ich es beurteilen kann, ist es handwerklich so schlecht formuliert, dass sogar die meisten Hotels schließen müssten. Die Beschränkung auf max. 10% der Gemeindefläche für jedes touristische Vermietung betrifft der Formulierung nach auch Hotels. Das Vorschlag verstößt in seiner aktuellen Form erheblich gegen mehrere Grundrechte, Gesetze und europäische Normen. Sollte es in dieser Form verabschiedet werden, wäre es für die Kanaren aus mehreren Gründen eine Katastrophe:
- Aufgrund der handwerklichen Mängel würde es zu einer bisher ungeahnten Prozessflut führen.
- Die zu erwartenden Schadensersatzansprüche werden die Kanaren erheblich belasten.
- Das Vertrauen in die Investitionssicherheit in die Tourismusbranche auf den Kanaren ist bereits durch den Entwurf langfristig gestört.
- Die Preise für Immobilien werden sich alleine durch diesen Entwurf langfristig nach unten entwickeln.
- Da für die meisten Immobilienbesitzer keine Aussicht auf Einnahmen aus tourisitscher Vermietung besteht, werden viele Immobilien nicht mehr renoviert werden. Das führt zum einen zu einer Verschlechterung der Bausubstanz insgesamt wie auch zu einem deutlichen Anstieg der Arbeitslosen, denn ohne Bautätigkeit keine Jobs.
- Das Steueraufkommen auf den Kanaren wird sinken (aktuell 2.7 Milliarden alleine durch VV). Die Arbeitslosikeit wird deutlich steigen. Da der Jobmarkt deutlich präkerer wird, werden die Löhne im Bereich der Geringverdiener im Tourismusbereich weiter sinken. Das führt indirekt zu noch geringeren Aufkommen von Steuern und Sozialabgaben.
- Es ist zu erwarten, dass ein derartiges uneuropäisches Verhalten in den Gremien der EU nicht unbemerkt bleibt und in einer Kürzung der Fördermittel der EU mündet.
Neben dem Aspekt der Lobbyarbeit für Großkonzerne zeigt sich durch den enteignenden Charakter des Entwurfs kommunistische Tendenzen. Es ist daher durchaus zu erwarten, dass im Weltbild der Verantwortlichen als nächstes die Ferienimmobilien von Nichtresidenten angegriffen werden. Diese nicht ganzjährig bewohnten Immobilien entziehen ebenfalls dem Markt Wohnraum; außerdem können sich nur Reiche solche Immobilien leisten. Der nächste Schritt wäre eine erhebliche Einschränkung für Hotels, die neben den Ressourcen auch ausländische Arbeitskräfte anziehen und so den Wohnungsmarkt belasten und den einheimischen Arbeitsplätzen wegnehmen ist und ebenfalls ein Zeichen der Großkapitalisten sind.
Die kanarische Regierung beschäftigt sich offensichtlich lieber mit dem Gazastreifen wie den aktuellen Problemen im Tourismus und schreibt einseitig die Forderungen einer Interessengruppe in Gesetzesvorschläge. Da fragt man sich schon, ob dies den Interessen der Bevölkerung dient.
Der Vorschlag ist so stark von der Hotellobby geprägt (auch wenn er versehentlich auch die Hotel einschränkt), dass eine Überprüfung der Verbindungen und Finanzen der Verantwortlichen durch die Antikorruptionsabteilungen in Madrid geboten scheint.
Wird dieses Gesetzt verabschiedet, werden aufgrund geringer Einnahmen und die Kanaren zum Armenhaus Europas.
Eine Frist von 20 Arbeitstagen für die Einreichung von Vorschlägen und Anregungen durch interessierte Personen läuft seit gestern. Es ist zu hoffen, dass der Widerstand gegen dieses Gesetz es komplett kippt.
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