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Geringes Angebot, hohe Nachfrage und himmelhohe Preise. Dies ist die Situation des offiziellen Immobilienmietmarktes auf Teneriffa, die sich immer mehr verschlechtert. Die Zahl der auf den Portalen angebotenen Immobilien ist knapp, vor allem in den dünn besiedelten Gemeinden - und in einigen dicht besiedelten wie La Laguna -, die Preise in den begehrtesten Gegenden - wie im Zentrum von Santa Cruz - für eine Wohnung für eine konventionelle Familie liegen weit über 700 Euro pro Monat, und einige Vermieter stellen unmögliche Forderungen. Dies hat zur Folge, dass die Einwohner Teneriffas mit den niedrigsten Gehältern in Spanien - 1.416 Euro pro Monat, weit unter dem nationalen Durchschnitt von 1.751 Euro - gezwungen sind, mehr als die Hälfte ihres Gehalts auszugeben, wenn sie ein Dach über dem Kopf mieten oder eine Wohnung teilen wollen, mit allen Unannehmlichkeiten, die dies mit sich bringt.
Die Regierung hat bereits 2.000 preisgünstige Mietwohnungen eingerichtet
Ein paar Zahlen genügen, um das Ausmaß des Problems zu ermessen. Ein junger Mensch zwischen 16 und 29 Jahren, der auf Teneriffa ein Haus für sich allein mietet, muss im Durchschnitt 94 % seines Einkommens abgeben, so die Beobachtungsstelle für Emanzipation des spanischen Jugendrates (CJE) in einem am 1. November veröffentlichten Bericht. Die mehr als 10.000 Inselbewohner, die auf bezahlbaren Wohnraum warten, würden das halbe Stadion Heliodoro Rodríguez López füllen.
Auch die Aussichten sind nicht ermutigend. Mitten in der Inflationskrise steigen die Preise für die Mieter immer weiter an. Die Mieten auf den Kanarischen Inseln sind in diesem Jahr um insgesamt 13,2 % auf 11,6 Euro pro Quadratmeter gestiegen und blieben damit gegenüber dem Höchststand im September 2020 unverändert.
Dass es ein Kunststück ist, über die Runden zu kommen, ist nicht der einzige Nachteil. Neben dem Geld gibt es ein weiteres Phänomen, das die Aufmerksamkeit der Experten und der Betroffenen auf sich zieht: Die Mieter wählen nicht mehr zwischen den Objekten, die ihnen von den Vermietern angeboten werden, sondern es sind die Vermieter, die ihre Mieter immer sorgfältiger auswählen. In einigen Berichten von Betroffenen ist von Fällen die Rede, die einem Casting zur Auswahl eines Kandidaten ähneln, als handele es sich um einen Film oder eine Serie.
Die Vermieter sind bei der Auswahl ihrer Mieter zunehmend vorsichtig.
Immobilienmakler geben zu, dass die Preise und die Nachfrage ständig steigen. Aber die Lösungen sind blockiert. Die wichtigste davon ist die von der Regierung Pedro Sánchez vorgeschlagene Gesetzesreform. Am 1. Februar billigte der Ministerrat das neue Wohnungsgesetz zur Regulierung eines unkontrollierten Marktes. Ihre Hauptziele sind die Begrenzung der Mietpreise in "Stressgebieten", die steuerliche Förderung von Miet- und Preissenkungen, die Schaffung von 30 % Sozialwohnungen bei Neubauprojekten und die steuerliche Bestrafung leer stehender Wohnungen, die einer der wichtigsten Faktoren für die derzeitige Knappheit an billigen Dächern ist. Die neuesten Zahlen zeigen, dass auf dem gesamten Archipel mehr als 150.000 Wohnungen leer stehen.
Es werden dringend Lösungen benötigt, die aber nicht in Sicht sind. Hinzu kommt, dass die einzige größere Reform, die vorgeschlagen wurde, an politischen Differenzen scheitert. Am vergangenen Mittwoch machte Pedro Sánchez seine parlamentarischen Partner - Unidas Podemos, ERC, PNV, EH Bildu und Más País - für die Blockade bei der Bearbeitung des Wohnungsbaugesetzes verantwortlich. Der Präsident verteidigte vor dem Abgeordnetenhaus, dass die Regierung "ihre Verpflichtungen erfüllt hat" und dass "es nun an den Fraktionen liegt", Vereinbarungen zu treffen, um das Gesetz in die Tat umzusetzen. Auch dieser neue Rahmen hat keine Begeisterung ausgelöst. Sánchez' eigene Partner sind der Meinung, dass sie nur einen sehr begrenzten Einfluss haben wird und dass sie das Problem eines zu stark deregulierten Marktes nicht lösen wird.
Die Zutaten dieses Cocktails, der so viel Kopfzerbrechen bereitet, sind sehr vielfältig: die Lücken in den nationalen und regionalen Vorschriften, das Misstrauen der Mieter, der Stopp des öffentlichen Baus von subventionierten Wohnanlagen, die Anhäufung von Tausenden von leeren Wohnungen, die noch nicht auf den Markt gekommen sind, der Anstieg der Nachfrage nach Sozialwohnungen, die bereits gesättigt sind, und die perversen Auswirkungen von Formeln wie Ferienvermietung und digitale Nomaden, die nach Ansicht vieler Experten direkt oder indirekt dazu beitragen, den Markt auf Teneriffa teurer zu machen.
Die Analyse unterscheidet sich, je nachdem, welcher Bereich analysiert wird. Das Ballungsgebiet ist nicht dasselbe wie die Gemeinden im Norden und Süden. EL DÍA wirft einen genaueren Blick auf die Situation in den wichtigsten Gebieten: Santa Cruz, La Laguna und die Nord- und Südhänge.
Santa Cruz de Tenerife: Vieles im Angebot, aber sehr teuer.
Auf dem Immobilienmarkt der Hauptstadt gibt es ein akzeptables Angebot an Mietwohnungen auf dem offiziellen Markt - etwa 180 auf den verschiedenen Portalen - aber exorbitante Preise. Eine Wohnung im Zentrum für eine normale Familie kostet nicht unter 700 Euro im Monat. In den Stadtvierteln oder am Stadtrand gibt es noch günstigere Angebote: 500-550 Euro für 65 Quadratmeter in San Andrés, 600 Euro für 65 Quadratmeter in La Salud oder 650 Euro für 70 Quadratmeter in El Sobradillo. Die billigste: 450 Euro für eine 31 Quadratmeter große Mini-Wohnung in San Andrés. Die teuersten: drei 2.600-Euro-Wohnungen mit Meerblick in der Avenida Marítima. Das Angebot an Ferienhäusern ist in Santa Cruz geringer: 68.
Die Experten geben ihre Meinung ab.
José Luis Reyes von Bolsa Inmobiliaria kennt den gesamten Markt in der Metropolregion sehr gut. Er räumt ein, dass "es immer schwieriger wird, etwas für weniger als 700 Euro zu finden", und macht dafür eine Reihe von Faktoren verantwortlich. "Die große Zahl leer stehender Häuser, das Fehlen von Mietanreizen und das Fehlen neuer öffentlicher Bauprojekte" sind seiner Meinung nach die Hauptgründe für das Ungleichgewicht zwischen den Durchschnittsgehältern der Einwohner Teneriffas und den Beträgen, die die Mieter für ein Dach über dem Kopf verlangen.
Reyes gehört zu denjenigen, die der Meinung sind, dass die Ferienvermietung "ebenfalls einen großen Einfluss hat". "Es gibt viele Eigentümer, die die Ferienvermietung für viel rentabler halten, was zu einer erheblichen Verringerung des Angebots an Mietobjekten führt", erklärt er. "Letztendlich ist das Mieten aus diesem Grund teurer denn je", schließt er. Er ist auch einer der Fachleute, die die Ankunft der digitalen Nomaden zu den Auslösern dieses Preisanstiegs zählen. Während einige öffentliche Verwaltungen der Insel versuchen, diese Telearbeiter im Paradies anzuwerben, weist José Luis Reyes darauf hin, dass es sich um eine Geschäftsnische "mit einem doppelten Gesicht" handelt.
"Sie kommen aus Ländern, in denen die Gehälter viel höher sind als auf den Kanarischen Inseln und die es sich leisten können, mehr zu zahlen. Sie wollen in einer privilegierten Umgebung leben und arbeiten", erklärt der Immobilienmakler von Teneriffa. Einige dieser digitalen Nomaden zahlen mehr als tausend Euro für ein Haus, das eigentlich für 500 Euro vermietet wird: "Im Süden und Norden Teneriffas leben immer mehr digitale Nomaden, und ihre Fähigkeit, viel mehr zu zahlen als die Einheimischen, treibt die Preise in die Höhe", so Reyes.
All dies erklärt, warum in zentralen Gegenden von Santa Cruz, wie z. B. Cabo Llanos, Wohnungen mit einer Größe von höchstens 70 Quadratmetern für über 900 Euro im Monat zu haben sind. Isidro Martín, Delegierter des Berufsverbandes der Immobiliensachverständigen (APEI), macht dafür vor allem das mangelnde Angebot und die Tatsache verantwortlich, dass auf den Kanarischen Inseln viele Jahre lang keine Sozialwohnungen gebaut wurden. "In 12 Jahren wurden aufgrund der Nachlässigkeit der nationalen und lokalen Verwaltungen keine Sozialwohnungen gebaut. Deshalb ist es sehr schwierig, Sozialmieten auf dem Markt zu finden", betont er.
Wachsendes Misstrauen gegenüber Vermietern.
Martín ist nicht einer Meinung mit Reyes, was die Häufigkeit von Ferienvermietungen angeht, aber beide teilen die Ansicht, dass die Preise in direktem Verhältnis zum mangelnden Vertrauen der Vermieter steigen. "Die Vermieter sehen immer mehr Rechtsunsicherheit und fehlende Garantien. Viele ziehen es vor, die Immobilie leer stehen zu lassen, anstatt das Risiko der Vermietung einzugehen", betont Isidro Martín. Beide Fachleute sind sich auch einig, dass Regulierungspläne "immer kontraproduktiv sind". "Das Beste, was passieren kann, damit die Preise sinken, ist, dass das Angebot steigt", sagt der APEI-Delegierte, und dass mehr Veranstaltungen stattfinden, wie die vom 20. Oktober, als die Stadtverwaltung von Santa Cruz de Tenerife die Schlüssel für die 44 Wohnungen in El Tablero übergab, die sie im Rahmen des sozialen Mietsystems bewohnen.
La Laguna: sehr wenig Angebot auf dem offiziellen Markt.
Idealista, das wichtigste Immobilienportal, bietet etwa 44 Mietwohnungen in ganz La Laguna an, obwohl es sich um eine Universität handelt und mit über 150.000 Einwohnern die drittgrößte Bevölkerungszahl des Archipels nach Santa Cruz de Tenerife und Las Palmas de Gran Canaria aufweist. Die meisten offiziellen Märkte befinden sich in den Außenbezirken oder an der Küste, und in der Altstadt gibt es kaum welche, und die Preise sind exorbitant hoch. Am günstigsten war eine Einzimmerwohnung in Valle de Guerra-Tejina mit 425 Euro. Von da an steigt der Betrag in den meisten Fällen auf etwa 680-750 Euro an. Der teuerste Preis liegt bei 2.200 Euro pro Monat für eine 4-Zimmer-Villa in Las Mercedes. Die Zahl der Angebote auf dem Ferienmarkt ist doppelt so hoch wie die der herkömmlichen Angebote in La Laguna: 99 zu 44.
Die Regierung hat bereits 2.000 preisgünstige Mietwohnungen eingerichtet
Ein paar Zahlen genügen, um das Ausmaß des Problems zu ermessen. Ein junger Mensch zwischen 16 und 29 Jahren, der auf Teneriffa ein Haus für sich allein mietet, muss im Durchschnitt 94 % seines Einkommens abgeben, so die Beobachtungsstelle für Emanzipation des spanischen Jugendrates (CJE) in einem am 1. November veröffentlichten Bericht. Die mehr als 10.000 Inselbewohner, die auf bezahlbaren Wohnraum warten, würden das halbe Stadion Heliodoro Rodríguez López füllen.
Auch die Aussichten sind nicht ermutigend. Mitten in der Inflationskrise steigen die Preise für die Mieter immer weiter an. Die Mieten auf den Kanarischen Inseln sind in diesem Jahr um insgesamt 13,2 % auf 11,6 Euro pro Quadratmeter gestiegen und blieben damit gegenüber dem Höchststand im September 2020 unverändert.
Dass es ein Kunststück ist, über die Runden zu kommen, ist nicht der einzige Nachteil. Neben dem Geld gibt es ein weiteres Phänomen, das die Aufmerksamkeit der Experten und der Betroffenen auf sich zieht: Die Mieter wählen nicht mehr zwischen den Objekten, die ihnen von den Vermietern angeboten werden, sondern es sind die Vermieter, die ihre Mieter immer sorgfältiger auswählen. In einigen Berichten von Betroffenen ist von Fällen die Rede, die einem Casting zur Auswahl eines Kandidaten ähneln, als handele es sich um einen Film oder eine Serie.
Die Vermieter sind bei der Auswahl ihrer Mieter zunehmend vorsichtig.
Immobilienmakler geben zu, dass die Preise und die Nachfrage ständig steigen. Aber die Lösungen sind blockiert. Die wichtigste davon ist die von der Regierung Pedro Sánchez vorgeschlagene Gesetzesreform. Am 1. Februar billigte der Ministerrat das neue Wohnungsgesetz zur Regulierung eines unkontrollierten Marktes. Ihre Hauptziele sind die Begrenzung der Mietpreise in "Stressgebieten", die steuerliche Förderung von Miet- und Preissenkungen, die Schaffung von 30 % Sozialwohnungen bei Neubauprojekten und die steuerliche Bestrafung leer stehender Wohnungen, die einer der wichtigsten Faktoren für die derzeitige Knappheit an billigen Dächern ist. Die neuesten Zahlen zeigen, dass auf dem gesamten Archipel mehr als 150.000 Wohnungen leer stehen.
Es werden dringend Lösungen benötigt, die aber nicht in Sicht sind. Hinzu kommt, dass die einzige größere Reform, die vorgeschlagen wurde, an politischen Differenzen scheitert. Am vergangenen Mittwoch machte Pedro Sánchez seine parlamentarischen Partner - Unidas Podemos, ERC, PNV, EH Bildu und Más País - für die Blockade bei der Bearbeitung des Wohnungsbaugesetzes verantwortlich. Der Präsident verteidigte vor dem Abgeordnetenhaus, dass die Regierung "ihre Verpflichtungen erfüllt hat" und dass "es nun an den Fraktionen liegt", Vereinbarungen zu treffen, um das Gesetz in die Tat umzusetzen. Auch dieser neue Rahmen hat keine Begeisterung ausgelöst. Sánchez' eigene Partner sind der Meinung, dass sie nur einen sehr begrenzten Einfluss haben wird und dass sie das Problem eines zu stark deregulierten Marktes nicht lösen wird.
Die Zutaten dieses Cocktails, der so viel Kopfzerbrechen bereitet, sind sehr vielfältig: die Lücken in den nationalen und regionalen Vorschriften, das Misstrauen der Mieter, der Stopp des öffentlichen Baus von subventionierten Wohnanlagen, die Anhäufung von Tausenden von leeren Wohnungen, die noch nicht auf den Markt gekommen sind, der Anstieg der Nachfrage nach Sozialwohnungen, die bereits gesättigt sind, und die perversen Auswirkungen von Formeln wie Ferienvermietung und digitale Nomaden, die nach Ansicht vieler Experten direkt oder indirekt dazu beitragen, den Markt auf Teneriffa teurer zu machen.
Die Analyse unterscheidet sich, je nachdem, welcher Bereich analysiert wird. Das Ballungsgebiet ist nicht dasselbe wie die Gemeinden im Norden und Süden. EL DÍA wirft einen genaueren Blick auf die Situation in den wichtigsten Gebieten: Santa Cruz, La Laguna und die Nord- und Südhänge.
Santa Cruz de Tenerife: Vieles im Angebot, aber sehr teuer.
Auf dem Immobilienmarkt der Hauptstadt gibt es ein akzeptables Angebot an Mietwohnungen auf dem offiziellen Markt - etwa 180 auf den verschiedenen Portalen - aber exorbitante Preise. Eine Wohnung im Zentrum für eine normale Familie kostet nicht unter 700 Euro im Monat. In den Stadtvierteln oder am Stadtrand gibt es noch günstigere Angebote: 500-550 Euro für 65 Quadratmeter in San Andrés, 600 Euro für 65 Quadratmeter in La Salud oder 650 Euro für 70 Quadratmeter in El Sobradillo. Die billigste: 450 Euro für eine 31 Quadratmeter große Mini-Wohnung in San Andrés. Die teuersten: drei 2.600-Euro-Wohnungen mit Meerblick in der Avenida Marítima. Das Angebot an Ferienhäusern ist in Santa Cruz geringer: 68.
Die Experten geben ihre Meinung ab.
José Luis Reyes von Bolsa Inmobiliaria kennt den gesamten Markt in der Metropolregion sehr gut. Er räumt ein, dass "es immer schwieriger wird, etwas für weniger als 700 Euro zu finden", und macht dafür eine Reihe von Faktoren verantwortlich. "Die große Zahl leer stehender Häuser, das Fehlen von Mietanreizen und das Fehlen neuer öffentlicher Bauprojekte" sind seiner Meinung nach die Hauptgründe für das Ungleichgewicht zwischen den Durchschnittsgehältern der Einwohner Teneriffas und den Beträgen, die die Mieter für ein Dach über dem Kopf verlangen.
Reyes gehört zu denjenigen, die der Meinung sind, dass die Ferienvermietung "ebenfalls einen großen Einfluss hat". "Es gibt viele Eigentümer, die die Ferienvermietung für viel rentabler halten, was zu einer erheblichen Verringerung des Angebots an Mietobjekten führt", erklärt er. "Letztendlich ist das Mieten aus diesem Grund teurer denn je", schließt er. Er ist auch einer der Fachleute, die die Ankunft der digitalen Nomaden zu den Auslösern dieses Preisanstiegs zählen. Während einige öffentliche Verwaltungen der Insel versuchen, diese Telearbeiter im Paradies anzuwerben, weist José Luis Reyes darauf hin, dass es sich um eine Geschäftsnische "mit einem doppelten Gesicht" handelt.
"Sie kommen aus Ländern, in denen die Gehälter viel höher sind als auf den Kanarischen Inseln und die es sich leisten können, mehr zu zahlen. Sie wollen in einer privilegierten Umgebung leben und arbeiten", erklärt der Immobilienmakler von Teneriffa. Einige dieser digitalen Nomaden zahlen mehr als tausend Euro für ein Haus, das eigentlich für 500 Euro vermietet wird: "Im Süden und Norden Teneriffas leben immer mehr digitale Nomaden, und ihre Fähigkeit, viel mehr zu zahlen als die Einheimischen, treibt die Preise in die Höhe", so Reyes.
All dies erklärt, warum in zentralen Gegenden von Santa Cruz, wie z. B. Cabo Llanos, Wohnungen mit einer Größe von höchstens 70 Quadratmetern für über 900 Euro im Monat zu haben sind. Isidro Martín, Delegierter des Berufsverbandes der Immobiliensachverständigen (APEI), macht dafür vor allem das mangelnde Angebot und die Tatsache verantwortlich, dass auf den Kanarischen Inseln viele Jahre lang keine Sozialwohnungen gebaut wurden. "In 12 Jahren wurden aufgrund der Nachlässigkeit der nationalen und lokalen Verwaltungen keine Sozialwohnungen gebaut. Deshalb ist es sehr schwierig, Sozialmieten auf dem Markt zu finden", betont er.
Wachsendes Misstrauen gegenüber Vermietern.
Martín ist nicht einer Meinung mit Reyes, was die Häufigkeit von Ferienvermietungen angeht, aber beide teilen die Ansicht, dass die Preise in direktem Verhältnis zum mangelnden Vertrauen der Vermieter steigen. "Die Vermieter sehen immer mehr Rechtsunsicherheit und fehlende Garantien. Viele ziehen es vor, die Immobilie leer stehen zu lassen, anstatt das Risiko der Vermietung einzugehen", betont Isidro Martín. Beide Fachleute sind sich auch einig, dass Regulierungspläne "immer kontraproduktiv sind". "Das Beste, was passieren kann, damit die Preise sinken, ist, dass das Angebot steigt", sagt der APEI-Delegierte, und dass mehr Veranstaltungen stattfinden, wie die vom 20. Oktober, als die Stadtverwaltung von Santa Cruz de Tenerife die Schlüssel für die 44 Wohnungen in El Tablero übergab, die sie im Rahmen des sozialen Mietsystems bewohnen.
La Laguna: sehr wenig Angebot auf dem offiziellen Markt.
Idealista, das wichtigste Immobilienportal, bietet etwa 44 Mietwohnungen in ganz La Laguna an, obwohl es sich um eine Universität handelt und mit über 150.000 Einwohnern die drittgrößte Bevölkerungszahl des Archipels nach Santa Cruz de Tenerife und Las Palmas de Gran Canaria aufweist. Die meisten offiziellen Märkte befinden sich in den Außenbezirken oder an der Küste, und in der Altstadt gibt es kaum welche, und die Preise sind exorbitant hoch. Am günstigsten war eine Einzimmerwohnung in Valle de Guerra-Tejina mit 425 Euro. Von da an steigt der Betrag in den meisten Fällen auf etwa 680-750 Euro an. Der teuerste Preis liegt bei 2.200 Euro pro Monat für eine 4-Zimmer-Villa in Las Mercedes. Die Zahl der Angebote auf dem Ferienmarkt ist doppelt so hoch wie die der herkömmlichen Angebote in La Laguna: 99 zu 44.
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