Immobilienkauf

[zimst001]

Guten Tag,
ich beabsichtige, auf Teneriffa eine Wohnung zu kaufen. Der Eigentümer wohnt in Deutschland und möchte nicht wegen dem Immobilienwechsel nach Teneriffa fliegen (er spricht auch nicht spanisch). Gibt es die Möglickeit, den Kaufvertrag auch bei einem Notar in Deutschland abzuschliessen (wenn möglich Grossraum Stuttgart) ? Vielen Dank für Eure Tips
Stephan

[bici]

Da musst Du Dich erkundigen bei:


Spanien Generalkonsulat

Lenzhalde 61
70192 Stuttgart

Telefon: (0711) 99 79 80-0
Telefax: (0711) 2 26 59 27

[zauberin60]

Hallo Zimt,
ich hoffe, IHR habt die Wohnung aber vorher genau angesehen?

lg Jutta

[Ulrich]

grundsätzlich ist in spanien ein eigentumserwerb auch durch privatvertrag (sogar nur mündlich) ohne notarielle beurkundung möglich. da keine form vorgeschrieben ist, könnte das dann auch in deutschland geschehen.

davor muss aus verschiedenen gründen aber dringend gewarnt werden!!!!!!

eine notarielle beurkundung muss vor einem in spanien zugelassenen notar erfolgen.

der besitzer kann aber einen beauftragten bevollmächtigen, ein persönliches erscheinen ist nicht notwendig. welche papiere für diese bevollmächtigung notwendig sind, weiß ich nicht.

vor einem kauf sollten besitzverhältnisse, grundbucheintragung, lasten etc. von einem seriösen rechtsanwalt oder makler geprüft werden - dazu ist in spanien der notar nicht verpflichtet.

[Guenther]

Wer bei der momentanen Wirtschaftslage eine Immobilie auf Teneriffa reinen Gewissens verkaufen will oder dazu gezwungen ist, der wird alles dafür tun, sobald sich ein potentieller Käufer findet. Also auch einen Flug investieren. Es sei denn eine Krankheit hintert ihn daran.
Das nicht spanisch sprechen ist doch kein Grund. Bei solchen Voraussetzungen wäre ich ganz ganz vorsichtig. Gibt es was zu verbergen das evtl vor Ort ans Licht kommt? Schulden, die der Käufer dann automatisch mit übernimmt? Es könnte viele Gründe geben! So ein Geschäft würde ich nur vor Ort auf Teneriffa, wie von Ulrich geschrieben, abwickeln.

[bici]

Natürlich muss man sich selbst genau vor Ort bei den entsprechenden Stellen informiert haben. Aber, manche Käufer sind auch auf Teneriffa reingefallen. Ich persönlich kenne einen Fall, da konnte der Eigentümer aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr fliegen, und hinterher ist alles gut abgelaufen. Also, vorher genau prüfen und dann nicht immer nur schwarz sehen.

[zimst001]

Danke für die bisherigen Tips. Ich habe nicht geschrieben, dass wir a) den bisherigen Besitzer gut kennen und b) die Wohnung auch, deswegen benötigen wir nur eine notarielle Umschreibung des Objekts. (vielleicht kann das auch in Deutschland gemacht werden von einem in Spanien zugelassenen Notar)
Gruss
Stephan

[Beate]

Nein, es gibt keine deutschen Notare, die auch in Spanien beurkunden dürfen. Ein Notar ist immer nur für den jeweiligen Amtsgerichtsbezirk bestellt, in dem er seinen Amtssitz hat. Und da ich davon ausgehe, dass das in Spanien so ähnlich ist, wird also auch ein spanischer Notar nicht in Deutschland beurkunden dürfen.

Ganz theoretisch könnte ein deutsche Notar nach EGBGB sogar den Kaufvertrag beurkunden. Das wird aber keiner machen, denn dafür müßte er das formelle und materielle spanische Immobilienrecht inkl. Grundbuchrecht, Steuern usw. genau kennen. Und ich bezweifle, dass es das in der Praxis gibt. Außerdem kann es durchaus sein (was ich nicht weiß), dass gewisse Teile eines Immobilienkaufvertrages (wie im deutschen Recht auch) im Spanischen Recht zwingend durch einen spanischen Notar beurkundet werden müssen. In D. ist es z.B. so, dass der (schuldrechtliche) Kaufvertrag durchaus im Ausland beurkundet werden kann (unter gewissen Umständen, das führt jetzt aber zu weit), die Auflassung muß allerdings zwingend durch einen deutschen Notar beurkundet werden.

Am einfachsten ist es, der Verkäufer bevollmächtigt jemanden, für ihn den Kaufvertrag in Teneriffa zu unterzeichnen. Die Vollmacht (ob diese lediglich unterschriftsbeglaubigt oder beurkundet sein muß, wird man Dir beim spanischen Generalkonsulat sagen können) kann auch durch einen deutschen Notar beurkundet/beglaubigt werden. Das ist überhaupt kein Problem. Gibt es ein Generalkonsulat in der Nähe des Verkäufers, kann evtl. auch dort die Vollmacht gemacht werden (fragen). Dann ist die Vollmacht nicht nur schon in der richtigen Sprache, Form usw., er spart sich auch noch die Apostille (wird benötigt für deutsche Urkunden zur Vorlage in Spanien).

[Gonzo]

Immobilienkauf

Man kann durchaus in Deutschland den Kauf verbriefen,
allerdings nur im Konsulat. Jeder spanische Konsul darf
Immobilienkäufe verbriefen da er auch notarielle Befugnisse
hat.

Ausserhalb der reinen Beurkundung gibt es aber dann ja noch
andere Verpflichtungen die eigehalten werden sollten und die
kann man nur vor Ort auf Teneriffa machen.

- Die Urkunde muss beim Grundbuch präsentiert werden.
- Bei diesem Akt müssen die 6,5 Grunderwerbsteuer bezahlt
werden. (30 Tage)
- Ausgehend von einem Nicht-Residenten Verkäufer müssen
die 3% Gewinnsteuerabfuhr an das Finanzamt bezahlt werden
(auch hier innerhalb 30 Tagen)
- Die Plusvalia muss bei der Gemeinde beantragt werden (auch 30 Tage)

Falls der Konsul, der ja kein richtiger Notar ist, Fehler in die Escritura
reinabaut, kann der Grundbuchrichter eine Eintragung ablehnen, dann
muss wieder in Deutschland berichtigt werden.

GANZ WICHTIG für den Käufer: N.I.E. beantragen (dauert bei den deutschen Konsulaten momentan mind. 2 Monate) sonst geht eh nichts.

In Spanien darf jeder Notar alles verbriefen. Es gibt keinen Gebietschutz.
D.H. ein Kauf/Verkauf auf Teneriffa kann auch ein Notar in Madrid verbriefen.

Vollmachten sind natürlich auch möglich.
Entweder im spanischen Konsulat direkt auch in spanischer Sprache
oder
bei jedem deutschen Notar in deutscher Sprache. Dann braucht die Vollmacht eine Apostille vom Landgericht und muss hier vor Ort von einem vereidigten Übersetzer übersetzt werden. In diesem Falle sollte man sich den nötigen Text
von einem Profi machen lassen, da im Regelfalle ein deutscher Noter keine Ahnung hat, wie eine rechtsgültige spanische Vollmacht aussieht.

Fazit: Eine Beurkundung in D-Land ist möglich, aber wesentlich komplizierter
und auch teurer.

[Beate]

Gonzo, bist Du Dir sicher, dass das beim Konsulat noch geht? Ich bilde mir ein, mal gelesen zu haben, dass die Spanischen Auslandsvertretungen keine Kaufverträge mehr beurkunden dürfen. Mag aber auch sein, dass ich das irgendwie falsch in Erinnerung habe.

Das mit dem "Gebietsschutz" habe ich wohl mißverständlich geschrieben. Natürlich kann ein deutscher Notar Kaufverträge über Immobilien in sonstwo beurkunden. Er kann aber nur IN seinem Amtsbezirk beurkunden. Dh, ist er z.B. für den Amtsgerichtsbezirk Frankfurt bestellt, darf er auch nur in diesem Bezirk beurkunden, aber selbstverständlich auch einen KV über ein Grundstück in Flensburg.

Was auch möglich ist, wenn alle bereits genannten Möglichkeiten aus Zeit- oder sonstigen Gründen vor/bei Abschluß des Kaufvertrags nicht möglich sind: Der Verkäufer läßt sich bei der Beurkundung vollmachtlos vertreten und genehmigt den Kaufvertrag ("Escritura de compraventa") hinterher, das kann er dann auch beim GK oder auch bei einem deutschen Notar machen. Wählt der Verkäufer einen deutschen Notar, gilt auch hier das, was Gonzo schon geschrieben hat: ist die Genehmigungserklärung und der Beglaubigungsvermerk nicht sogleich in Spanisch, wird eine beglaubigte spanische Übersetzung benötigt und auf alle Fälle eine Apostille.

[Beate]

Ich hole diesen Thread mal wieder rauf wg. der Frage, Beurkundung des Vertrages durch GK in Deutschland möglich oder nicht.

Da ich mich ganz aktuell mit diesem Thema beschäftige, habe ich eben beim spanischen Generalkonsulat in Frankfurt angerufen.

Klare Antwort:

Es ist NICHT möglich, den Kaufvertrag beim GK zu beurkunden (das ging früher mal, sei aber schon seit einigen Jahren nicht mehr möglich).

Man kann hier lediglich eine Vollmacht erteilen, dass dann vor Ort bei einem Notar ohne den Vollmachtgeber beurkundet werden kann.

Zur Vorbereitung der Vollmacht braucht das GK (soll vorher hingeschickt werden): je eine Fotokopie von: N.I.E. beider Vertragsparteien, Personalausweis beider Parteien, Escritura, Meldebscheinigung mit Familienstandsnachweis des Übertragers/Verkäufers.

Ist der Vollmachtgeber der spanischen Sprache nicht hinreichend mächtig, wird lt. der Dame beim GK auch hier ein vereidigter Dolmetscher benötigt.