Wichtige Änderungen im Mietrecht

**zauberin60** · 26.03.2019, 00:10

Übersetzund deepl

Die Regierung hat sich um einige Tage verzögert, wie mit dem ersten Erlass, der Veröffentlichung im Staatsanzeiger, d.h. zu dem Zeitpunkt, zu dem 24 Stunden später die darin enthaltenen Maßnahmen in Kraft treten.
Verträge mit einer Laufzeit von fünf oder sieben Jahren, Anleihen von maximal drei Monaten (einschließlich zusätzlicher) und jährliche Erhöhungen, die auf den VPI beschränkt sind, sind einige der Neuerungen, die zwischen der Geschäftsleitung und den Vereinigten Staaten vereinbart wurden.
Beendet offene Räumungen (ohne Datum und Uhrzeit), verpflichtet den Richter, die Sozialdienste zu warnen, wenn er schutzbedürftige Menschen ins Leben ruft, und beseitigt die Verpflichtung, die IBI an den Mieter von Sozialwohnungen weiterzugeben.
Marina Estévez Torreblanca | eldiario.es

Dieser Dienstag wurde im Staatsanzeiger (BOE) veröffentlicht, dem königlichen Erlass über dringende Maßnahmen im Bereich Wohnen und Mieten, der am vergangenen Freitag vom Ministerrat nach Abstimmung mit Unidos Podemos genehmigt wurde. Dies ist das zweite Dekret zu diesem Thema, da das erste keine Maßnahmen enthielt, die nach Ansicht von Unidos Podemos unerlässlich waren, um ihre Unterstützung zu erhalten. Mit diesem zweiten Text hat die lilafarbene Formation, obwohl sie die Kontrolle der Preise für die Erhöhung der Miete nicht einbezieht, akzeptiert, ihre Stimmen abzugeben, wenn sie in der Kongregation der Abgeordneten aufgrund anderer Verbesserungen und des Fortschritts der Parlamentswahlen, die bereits wenig Spielraum für weitere Verhandlungen gelassen haben, validiert werden soll. Andere Gruppen, wie z.B. PDeCAT, haben sich bereits bereit erklärt, ihn in der ständigen Vertretung (dem Organ, das die Kammern in arbeitsfreien Zeiten regelt) zu unterstützen. Die Regierung versicherte, dass sie nur bereit wäre, Dekrete zu verabschieden, bei denen die notwendigen Stimmen zugesagt wurden, um bei der parlamentarischen Validierung voranzukommen, so dass es vorhersehbar ist, dass diesmal der Rückschlag des ersten Textes, der aufgehoben wurde, vermieden wird.

Das sind die neuen Maßnahmen, die den Mietmarkt regeln werden, wenn sie ab morgen, Mittwoch, in Kraft treten:

1. Mindestvertragsdauer von 5 oder 7 Jahren

Die vor der Liberalisierungsreform 2013 gesetzten Fristen werden wiederhergestellt. Auf diese Weise wird die obligatorische Verlängerungsfrist auf fünf Jahre festgelegt, es sei denn, der Leasinggeber ist eine juristische Person, in diesem Fall wird eine Frist von sieben Jahren festgelegt. Laut Fomento halten die Unternehmen rund 5% des Gesamtmarktes, gegenüber 50% in Deutschland.

Was die stillschweigende Verlängerung betrifft, so wird festgelegt, dass nach Ablauf des Vertrages, wenn keine Mitteilung von einer der Parteien vorliegt, der Vertrag um weitere drei Jahre verlängert wird, "was dem Mieter mehr Stabilität verleiht, die nicht mehr der 2013 festgelegten jährlichen Verlängerung ausgesetzt ist".

2. Begrenzung der Anleihen auf drei Monate

Der Höchstbetrag der zusätzlichen Garantien für die Kaution (von einem Monat), die vom Mieter entweder durch Kaution oder Bankgarantie verlangt werden können, ist in zwei monatlichen Mietzahlungen festgelegt, außer bei langfristigen Verträgen. Insgesamt sind sie maximal drei Monate gültig.

3. touristische Unterkünfte

Diese müssen von nun an zwangsläufig über touristische Versorgungswege vermarktet werden und sich konkret auf das beziehen, was in den geltenden touristischen Branchenvorschriften festgelegt ist. Es beinhaltet auch eine Reform des horizontalen Eigentumsystems, die es den Eigentümergemeinschaften ausdrücklich ermöglicht, die qualifizierte Mehrheit (drei Fünftel) erforderlich macht, um die Ausübung der Tätigkeit einzuschränken oder zu begrenzen, besondere Quoten festzulegen oder den Anteil der gemeinsamen Ausgaben für Wohnen zu erhöhen.

4. Steuer

Das Dekret berührt auch das Gesetz zur Regulierung lokaler Treasuries zur Änderung der Grundsteuer (IBI). In erster Linie entfällt die Verpflichtung, diese Steuer den Mietern von Sozialmietwohnungen in Rechnung zu stellen. Es eröffnet den Kommunen auch die Möglichkeit, den IBI für Wohnimmobilien, die sozial oder bezahlbar vermietet sind, um bis zu 95% zu senken.

Sie regelt auch einen Zuschlag im IBI auf unbewohntes Wohnen. Diese Verordnung entwickelt einen Zuschlag, der bereits 2002 eingeführt wurde.

Darüber hinaus wird es in der Kapitalverkehrssteuer und den Urkundenrechtsakten eine neue Befreiung für den Abschluss von Verträgen über die Vermietung von Wohnungen zur gewöhnlichen oder dauerhaften Nutzung geben.

Fuentes de Fomento erklären, dass sie zusätzliche steuerliche Maßnahmen zur Förderung von erschwinglichem Wohnen prüfen (es wurde in diesen Tagen von einer Reduzierung des IBI für Wohneigentum unter die in Indizes festgelegten Preise gesprochen, aber dies wurde im Text nicht angegeben). Auf jeden Fall seien es Maßnahmen zur Umsetzung in einer neuen Legislaturperiode, erklärten sie.

5. Sozialer Wohnungsbau und Investitionen der Kommunen

Eine der von der Regierung angeführten Begründungen für die Dringlichkeit des Dekrets ist, dass in Spanien der soziale Wohnungsbau weniger als 2,5 % der Haushalte abdeckt, was im Gegensatz zu den in Ländern wie Frankreich, dem Vereinigten Königreich, Schweden, den Niederlanden, Österreich oder Dänemark deutlich über den 15 % liegt. Aus diesem Grund schlagen sie vor, "bestimmte regulatorische und finanzielle Barrieren zu beseitigen, die die Entwicklung von sozialen Mietwohnungsangeboten durch die verschiedenen öffentlichen Verwaltungen behindern".

Unter anderem wird der staatliche Wohnungsbauplan ausschließlich sozialen und bezahlbaren Mietwohnraum fördern; öffentliches Land wird zu diesem Zweck durch öffentlich-private Partnerschaften mobilisiert; und der Umfang finanziell nachhaltiger Investitionen wird erweitert, so dass Kommunen in den Wohnungsbau investieren können, ohne die Ausgabenregel zu brechen.

6. Nachbarschaftsgemeinschaften

Neben der Notwendigkeit einer Dreifünftelmehrheit für die Genehmigung von touristischen Wohnungen sind weitere Änderungen des horizontalen Eigentumsrechts, die sich auf die Nachbargemeinden auswirken werden, die Erhöhung des Betrags des Reservefonds der Eigentümergemeinschaften auf 10% des letzten ordentlichen Haushalts. Sie sieht die Möglichkeit vor, dass diese Mittel für die Durchführung von obligatorischen Arbeiten zur Zugänglichkeit bereitgestellt werden.

Die Arbeiten zur Zugänglichkeit werden obligatorisch sein, wenn die öffentliche Verwaltung 75% und 25% von allen Eigentümern bezahlt werden.

7. Versuch und Rückzug

Das Vorzugsrecht auf Erwerb (Vorkauf und Rückzug) wird von den öffentlichen Verwaltungen beim gemeinsamen Verkauf einer Immobilie mit Mietverträgen festgelegt.

8. Forderungsübergang bei Tod eines Mieters

Es "schirmt" die Möglichkeit des Forderungsübergangs im Falle des Todes des Mieters zugunsten bestimmter schutzbedürftiger Profile (Minderjährige, Behinderte, über 65-Jährige) ab.

NEUE MERKMALE DES ERSTEN DEKRETS

7. Begrenzung des Anstiegs des VPI gegenüber dem Vorjahr

Ziel wäre es, die Grenze der jährlichen Anstiege der Inflationsschwankungen wiederherzustellen. Bei der Reform des Gesetzes über Stadtpacht von 2013 wurde festgelegt, dass diese Erhöhungen, falls vorhanden, den zwischen den Parteien vereinbarten entsprechen werden. Wenn die neue Verordnung in Kraft tritt, könnte die Laufzeit der Verträge bis zu sieben Jahre betragen, und es könnte der Fall sein, dass die Absicht darin besteht, missbräuchliche Neubewertungen von Einkommen vorzunehmen. Auf diese Weise kann nur das, was den CPI von einem Jahr auf das nächste verändert hat, den Preis erhöhen, den Mieter schützen und willkürliche Erhöhungen innerhalb eines Vertrages vermeiden.

8. Vertreibungen

Von nun an müssen die Gerichte die Gefährdung der Betroffenen einschätzen und die Sozialdienste auf die Räumungsprozesse aufmerksam machen, wenn sie diese zu schätzen wissen. Im vorangegangenen Text war die Beklagte in der Lage, diese Dienstleistungen zu informieren und im Falle der Feststellung einer Schwachstelle an das Gericht zu verweisen. Die Realität ist, dass gefährdete Familien, die vor der Vertreibung stehen, oft nicht einmal wissen, dass diese Möglichkeit besteht.

Darüber hinaus wurde in der ersten Verordnung die Verschiebung der Räumungen im Falle einer Gefährdung um einen Monat für physische Eigentümer und um zwei für juristische Personen verschoben: Sie wird nun bei juristischen Personen auf drei Monate verlängert.

Das Ende der offenen Räumungen, d.h. derjenigen, die ohne Datum und Uhrzeit stattfinden und in denen die Polizei jederzeit eintreffen kann, auf die sich das vorherige Dekret überhaupt nicht bezogen hat.

9. Preisindizes

Das zweite Dekret sieht die Schaffung des Staatspreis-Referenzindex innerhalb von acht Monaten für mehr Wissen vor. Mit Daten von der Steuerbehörde, dem Kataster, dem Grundbuchamt und dem Grundbuchamt.

10. Vertragsformalisierung und Managementkosten

In der ersten Verordnung schien es, dass diese Kosten von den juristischen Personen des Leasinggebers "sofern nicht anders vereinbart" getragen werden. In der neuen Verordnung wird klargestellt, dass die Kosten für die Immobilienverwaltung und die Vertragsgestaltung immer vom Vermieter getragen werden, wenn der Vermieter eine juristische Person ist, wie in der ursprünglichen Vereinbarung festgelegt.

11. Gültigkeit des Vertrages gegenüber Dritten

Das Stadtmietgesetz 2013 der PP sah vor, dass der Mietvertrag, wenn er nicht im Grundbuch eingetragen wurde (für das der Vermieter verantwortlich ist), gegenüber Dritten keine Wirkung mehr haben würde. Dies führte zu einer weiteren Deregulierung des Marktes, da Fonds, die Wohnblöcke kauften, in der Lage sein mussten, über diese Wohnungen leicht zu verfügen, und wenn der Vertrag nicht registriert worden war, war er ungültig. Diese Situation, die in der vorangegangenen Verordnung beibehalten wurde, ist nun behoben: Bei Verträgen mit einer Laufzeit von fünf und sieben Jahren muss sie auch dann eingehalten werden, wenn sie nicht im Grundbuch eingetragen wird.

12. Kündigungsfrist für die Nichtverlängerung des Vertrages

Erhöht die Frist, mit der Sie mitteilen müssen, dass Sie den Vertrag nicht verlängern möchten. Konkret, wenn es in der ersten Verordnung auf einen Monat für Mieter und Eigentum festgelegt wurde, werden es nun vier Monate für Mieter und zwei Monate für Eigentum sein.

13. Rückgabe der Wohnung durch den Vermieter nach Bedarf

Mit dem neuen Dekret, immer nach dem Vertragsentwurf, müssen die Bedarfsgründe, die von den Eigentümern geltend gemacht werden müssen, um das Haus vor der Mindestlaufzeit zurückzugewinnen, im Vertrag angegeben werden, und angeben, welcher von ihnen derjenige ist, der zum Zeitpunkt der Mitteilung auftritt.

**SanLorenzo4** · 26.03.2019, 16:10

Ein interessantes Detail ist die Sache mit der stillschweigenden Verlängerung, also wenn weder Mieter noch Vermieter dem jeweils anderen die Absicht der Vertragsbeendigung mitteilen.

Nach altem Recht war die Dauer der Verlängerung (jedenfalls nach Ablauf der ersten 8 bzw. seit 2013 6 Jahren) von der Art der Mietzahlung abhängig, also bei monatlicher Zahlung wurde für je einen weiteren Monat verlängert und entsprechend bei jährlicher Zahlung für je ein weiteres Jahr.

Weiß jemand, wie das nun ist und ob nach altem Recht abgeschlossene, aber eigentlich abgelaufenene Verträge innerhalb der stillschweigenden Verlängerung nach neuem Recht behandelt werden?

(Die gleiche Frage betrifft ja auch den nötigen Vorlauf der Kündigung, der ja nun 2 Monate für den Mieter bzw. 4 Monate für den Vermieter beträgt.)

**zauberin60** · 27.03.2019, 01:28

Interessant auch die quasi Enteignungen der Besitzer von Appartements in Hotels.
Selber vermieten darf der Besitzer nicht mehr, selber drin wohnen auch nur 3 Monate.
Vermieten darf nur der Hotelbetreiber und die Miete legt dieser auch selber fest.
Wenn das nicht mafiöse Zustände sind...

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