Embargo Verfahren

[Little Joe]

Hallo aus Deutschland....

es ist so, dass ich ein kleines Appartement in einer Gemeinschaftsanlage auf der Insel besitze, das mit einem Niessbrauch versehen ist. Nach spanischem Gesetz ist der Niessbrauchnehmer verpflichtet, die laufenden Kosten, also auch die Umlage, zu tragen.

Diese Kosten werden jetzt aber nicht mehr vom Niessbraucher bezahlt, so dass das Embargo Verfahren gem. Art. 21. LPH droht.

Richtet sich das Verfahren dann gegen den Eigentümer oder den Niessbraucher ?Hat da jemand ansatzweise Hinweise, wie so etwas funktioniert ?

Ich erwarte keine verlässliche rechtliche Abhandlung, aber vielleicht hat ja jemand ein "gefährliches Halbwissen"

Beste Grüße aus Deutschland

Joachim

[Thomas]

Embargo

in Facebook gibt es eine Gruppe die nennt sich "Rechtsberatung auf Teneriffa".
Dort findest Du versierte Anwälte die Dir genau raten können was zu tun ist. Grundsätzlich ist es jedoch so das ein Embargo, das auf eine Immobilie gestellt wird natürlich nur den eingetragenen Eigentümer trifft(ähnlich wie in Deutschland) Du musst als Eigentümer, nachweisen und beweisen, das du als Eigentümer eben nicht auch gleichzeitig der Niessbraucher bist und hier ist auch noch wichtig von wem das Embargo kommt...... meines Wissens gibt es auch da im span. Recht unterschiede. Wenn Du Dein Eigentum nicht verlieren möchtest, solltest Du einen hiesigen Anwalt der sich mit Grundbuch und Eigentumsrechte auskennt, mit Deiner Vertretung beauftragen. Ich kenne z.B. einen in Chio der nur solche Sachen behandelt! Ich hoffe für Dich nur, das Du alle Dokumente über den Niessbrauch in span. Sprache dokumentiert hast!

[elrubio1965]

Hallo aus Deutschland....

es ist so, dass ich ein kleines Appartement in einer Gemeinschaftsanlage auf der Insel besitze, das mit einem Niessbrauch versehen ist. Nach spanischem Gesetz ist der Niessbrauchnehmer verpflichtet, die laufenden Kosten, also auch die Umlage, zu tragen.

Diese Kosten werden jetzt aber nicht mehr vom Niessbraucher bezahlt, so dass das Embargo Verfahren gem. Art. 21. LPH droht.

Richtet sich das Verfahren dann gegen den Eigentümer oder den Niessbraucher ?Hat da jemand ansatzweise Hinweise, wie so etwas funktioniert ?

Ich erwarte keine verlässliche rechtliche Abhandlung, aber vielleicht hat ja jemand ein "gefährliches Halbwissen"

Beste Grüße aus Deutschland

Joachim

Diese Antwort ist ohne Gewähr, aber es spielt im Grunde genommen keine Rolle, ob es sich um ein Auto, ein Haus, eine Wohnung etc. handelt.
Alle nicht bezahlten Forderungen, im fortgeschrittenen Stadium auch "Embargo" genannt, bedeutet, das diese Forderungen auf das Grundstück bzw. die Wohnung gerichtlich eingetragen werden. Spätestens beim Verkauf kommt es zum großen Erwachen, weil der neue Besitzer diese Rechnungen begleichen muß, oder aber der Kaufvertrag dadurch nicht zustande kommt.
Meine persönliche Empfehlung:
Die offenen Rechnungen auf jeden Fall fristgerecht begleichen, weil sonst noch 20% Verzugszinsen bzw. Strafe zusätzlich bezahlt werden müssen.
Sollte man diese Angelegenheit über Jahre hinweg ignorieren, wird es dann wirklich teuer.
Bezahlt werden muß es definitiv.
Lieben Gruß

[simon_sananes]

Ich hatte mal einen Fall miterlebt, in dem der bloße Eigentümer, also der keinen Nießbrauch hatte, für die Umlagekosten seitens der Comunidad angefordert wurde.
Ich würde ebenfalls die vorherigen Empfehlungen folgen. Ich könnte einen RA der gut Deutsch spricht empfehlen. Sende mir eine PM oder E-Mail.

Auf jeden Fall sollte die Eintragung des Embargos im Grundbuch verhindert werden, denn sonst dauert es nicht mehr lange bis die Immobilie versteigert wird!
Und wenn der schon eingetragen ist, kann der auch nach Begleichung der Schulden wieder gelöscht werden.

Viel Glück.

[elrubio1965]

Little Joe braucht keinen Anwalt (der unnötig Geld kostet), sondern sollte sich mit dem
Niessbraucher daraufhin einigen, das die Kosten in Zukunft übernommen und beglichen werden. Sollte das nicht möglich sein, dem Niessbraucher nahe zu legen, die Wohnung zu verlassen, da ansonsten gerichtliche Schritte gegen ihn eingeleitet werden.
Meine Erfahrung mit hiesigen Anwälten hier auf Teneriffa ist allerdings, das sie gerne den Auftrag annehmen ( die Anwaltskosten müssen vorab bezahlt werden) und danach nicht wirklich was passiert. Also Anwälte wirklich nur im absoluten Notfall einbinden.
Bin davon überzeugt, das es preiswerter für den Eigentümer ist, wenn er die laufenden Kosten für die Wohnung im schlimmsten Fall selbst trägt. Desweiteren erspart er sich viel Ärger, Kosten und evtl. schlaflose Nächte. ( die unbezahlbar sind)
Lieben Gruß und viel Glück

[simon_sananes]

Ja, das stimmt. Ein Anwalt ist bei dem Fall noch nicht notwendig

[Thomas]

Embargo Verfahren


http://www.rechtsanwalt-spanien.biz/...n-faq//43.html
wie ich schon ausführte das Niessbrauchrecht ist im codico civil verankert und ähnlich kompliziert wie in BRD. Wer glaubt er könne sich hier als Eigentümer einer Immobilie alleine durchwuseln zahlt in fasst allen Fällen drauf! Wenn hier ein Niessbrauchrecht innerhalb der Familie vorliegt, muss man sogar noch höllisch aufpassen das man nicht noch wegen Erbschaftssteuerhinterziehung belangt wird. Auch hier gilt wie in BRD Fachanwälte auf zu suchen und zu Fragen. Das Ayuntamiento kann Eigentum anektieren

[heinz1965]

Embargo

Die Frage wie mit einem Embargo zu verfahren ist richtet sich zunaechst danach, wie die Immobilie insgesamt belastet ist. Wenn die Bankschulden auf dem Eigentum den Wert der Immobilie erreichen oder ueberschreiten, kann man sich getrost zurueck lehnen.
Grundsaetzlich ist die beste Methode auf den Kanaren Eigentum zu erwerben die Methode der Canarios. Es wird zu mindestens 100% sehr langfristig finanziert, so das die Immobilie hoch verschuldet bleibt. Im Falle einer Erbschaft oder auch behördlichem Aerger geht die Immobilie eben an die Bank. Wenn die Zinszahlungen zuvor guenstiger waren als die Vergleichsmiete hat man nichts verloren.

[elfevonbergen]

Grundsaetzlich ist die beste Methode auf den Kanaren Eigentum zu erwerben die Methode der Canarios. Es wird zu mindestens 100% sehr langfristig finanziert, so das die Immobilie hoch verschuldet bleibt. Im Falle einer Erbschaft oder auch behördlichem Aerger geht die Immobilie eben an die Bank. Wenn die Zinszahlungen zuvor guenstiger waren als die Vergleichsmiete hat man nichts verloren.

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also vererben die canarios grundsätzlich nichts ???
eigentum wird immer an die behörden oder an die banken weitergegeben??

jemand der diesen stuss liest und sich mit den gegebenheiten hier nicht auskennt könnte dies tatsächlich glauben.

[heinz1965]

Embargo

Zu elfevonbergens Komentar ist festzustellen, das sie wieder versucht die Meinungs Vielfallt durch herabwürdigende in keiner Weise zielführende Komentare zu zerstören ohne selber irgendwelche hilfreichen Gedanken einzubringen.
Wer sich mit den kanarischen Gegebenheiten der letzten Jahrzehnte beschäftigt wird feststellen, dass sehr viele der hier lebenden Menschen in Anpassung an die sich massiv aendernden Gegebenheiten und der Zunahme der existenzvernichtenden staatlichen Zugriffe exakt meine Vorgehensweise praktizieren.
Auch in einigen anderen europäischen Ländern in denen die Zinsen geringer sind als die Steigerung der Lebenshaltungskosten (Inflation) wird exakt meine genannten Vorgehensweise von immer mehr Menschen praktiziert.

[bugsi]

…..sicher wird auf Teneriffa von Einheimischen vererbt, allerdings ist auch Fakt
das sehr viel auf Pump gebaut und gekauft wird oder wie kam der Zusammenbruch
des Bau- und Immobiliensektors zustande?

.....allerdings weicht die jetzt beginnende Diskussion vom Thema Niessbrauchrecht ab,
meinen Informationen nach ist diese Rechtsform zumindest in der BRD ein
sehr starkes Recht für die abgebende Partei, nachzulesen im BGB,
zu der spanischen Variante sollte man sich von einem Fachmann beraten lassen.

[windus1947]

@heinz1965
diese Meinung kann ich weder teilen noch nachvollziehen.

Schon zu Frankos Zeiten war die Eigentumsqoute in Spanien wesendlich höher wie zb. in Deutschland.

Sicher ist, bereits zu Zeiten wo die Hypothekenzinsen in Spanien, enorm hoch waren wurde und wird auch noch heute zu 100 % Finanziert.

Allerding glaube ich nicht das irgendwer es darauf anlegt die Immobilien
"an die Bank zurückzugeben und damit aus dem Schneider zu sein"

Hast du schon mal die "Zwangsräumungen" und die entsprechenden Proteste auf dem Festland gesehen?

[elfevonbergen]

@ Heinz

welche bank finanziert seit der finanzkrise noch 70,80 geschweige denn 100% an spanier oder canarios?

das hat mit meinungsvielfalt nichts zu tun, das sind fakten.

ich beschäftige mich zwangsweise mit den gegebenheiten der canarios da ich eine canarische familie habe und auch weil ich seit 1983 -zig canarische angestellte hatte und kein einziger von denen hatte sich jemals ein eigentum gekauft mit dem gedanken - wenns nicht geht gehts halt wieder an die bank.

[heinz1965]

Belastungen von Immobilien

Das sogenannte "Zunageln" von Immobilien mit Hypotheken und dinglichen Rechten erfolgt in den meisten Faellen unbewusst. Der Immobilienkäufer selber kalkuliert lediglich, dass ihn die 130 Prozent Finanzierung seiner Immobilie ein neues "gratis" Auto beschert und das die Hypothekenrate 30 Jahre lang geringer ist als die Miete einer gleichwertigen Wohnung.
Erst im "Schadensfall" wie z.B. dem Tod des Eigentümers oder bestimmten Vollstreckungsmassnahmen gegen ihn erweisen sich bestimmte grundbuchliche Belastungen eines Grundstücks als sinnvoll und verzögern oder verhindern teilweise sogar den Eigentumsverlust oder die Zwangsraeumung b.z.w. verhindern oder vermindern die Pflicht zur Zahlung von Erbschaftssteuer.
Bewusst und planmaessig werden diese Mittel des "Zunagelns" von Grundstücken üblicherweise nur von Juristen bei der eigenen Vermögensgestaltung eingesetzt.
Zum hier vom Fragesteller genannten Embargo kann ich ihm eine präzise Antwort nach BRD Recht geben. Hier wuerde ihn nur ein Erbbaurecht vor der Haftung bewahren. Ein Niessbraucher hingegen hätte nahezu nur Rechte aber kaum oder auch keine Pflichten. Eine Überschuldung der Immobilie wuerde jedoch in der Praxis die Vollstreckung verhindern.
Das spanische Recht kann hier jedoch abweichend sein.

[graupinchen]

Soviel ich gelesen habe, hat Little Joe nicht nach dem deutschen Recht sondern nach der rechtlichen Situation auf Teneriffa gefragt!
Somit erübrigen sich auch die ausführungen über diesbezügliches Recht in BRD