Steuern in Teneriffa

[spackone]

Hallo,

wir sind Deutsche und beabsichtigen, ein Haus auf Teneriffa zu kaufen und wollen es dann vermieten und evtl. auch für 2-4 Wochen im Jahr selbst nutzen. Ich bin weniger als 183 Tage pro Jahr in Spanien.

Falls ich hier keine Detailfragen bzgl. Steuern fragen darf, bitte ich um Entschuldigung und entferne meinen Post sofort wieder.

Wäre schön, wenn jemand vielleicht seine eigenen Erfahrungen schildert und auf evtl. Fußangeln hinweisen kann. Das spanische Steuerrecht ist ja etwas freundlicher geworden in Bezug auf Ferienimmobilien.

Frage (1)
Ley del impuesto sobre la renta de personas físicas

Ich habe gelesen, daß es eine Einkommenssteuer bei Eigennutzung gibt, hier wird eine fiktive Miete mit 2% (Wert von vor 1994) oder 1,1% (Wert ab 1994) des Katasterwertes angenommen, auf die dann 24% Steuern zu zahlen sind.

Ich rechne das so:
200.000 EUR; davon 1,1%= 2200 EUR; davon 24% = 528 EUR

Korrekt berechnet? Ist das dann pro Jahr oder pro Monat?
Gilt diese Steuer in jedem Fall, auch wenn ich dort nur mal Urlaub mache und ansonsten die Bude vermiete (und dann ja auch Steuern zahle - s.u.)

Frage (2)
Bei Vermietung muß ich 24% der Bruttoeinnahmen versteuern. Angeblich kann ich aber seit 2010 auch die Kosten mit den Einnahmen verrechnen.
Kann ich als Kosten die Zinsen für einen Kredit voll absetzen?
Kann ich sonstige Gegenstände (z.B. ein Grill, ein Fernseher, eine Sonnenliege, ein Sonnenschirm, Schränke, Poolservice) voll absetzen?

Ich rechne das so:
Mieteinnahmen:
10.000 EUR

Kreditkosten im Jahr 1: Zinsen 3% von 200.000 = 6000 EUR
Gas-Grill 500 EUR
Sonnenliege 500 EUR
...

10.000 EUR - 6000 EUR - 500 EUR - 500 EUR = 3000 EUR zu verteuern.
Darauf 24% = 720 EUR Steuern

Kann das jemand bestätigen?

Frage (3)
Weiß jemand, ob ich Verluste irgendwie auf meine Steuerschuld in Deutschland anrechnen könnte? Was wäre, wenn ich halt nur 5000 EUR Einnahmen habe, aber 7000 EUR kosten?

Ich gehe davon aus, daß ich die Steuererklärung in Spanien erstellen muß und daß sich das deutsche Finanzamt dann nicht mehr für den Fall interessiert wegen dem geltenden Doppelbesteuerungsabkommen.

Verluste in Spanien sind demnach "Pech". Oder könnte ich in Spanien Verluste wenigstens ins nächste Jahr übertragen?

Merci für jeden Hinweis & viele Grüße, leider aus Deutschland...

[Gunnar]

Hallo,

wir sind Deutsche und beabsichtigen, ein Haus auf Teneriffa zu kaufen und wollen es dann vermieten und evtl. auch für 2-4 Wochen im Jahr selbst nutzen. Ich bin weniger als 183 Tage pro Jahr in Spanien.

Falls ich hier keine Detailfragen bzgl. Steuern fragen darf, bitte ich um Entschuldigung und entferne meinen Post sofort wieder.

Wäre schön, wenn jemand vielleicht seine eigenen Erfahrungen schildert und auf evtl. Fußangeln hinweisen kann. Das spanische Steuerrecht ist ja etwas freundlicher geworden in Bezug auf Ferienimmobilien.

Frage (1)
Ley del impuesto sobre la renta de personas físicas

Ich habe gelesen, daß es eine Einkommenssteuer bei Eigennutzung gibt, hier wird eine fiktive Miete mit 2% (Wert von vor 1994) oder 1,1% (Wert ab 1994) des Katasterwertes angenommen, auf die dann 24% Steuern zu zahlen sind.

Ich rechne das so:
200.000 EUR; davon 1,1%= 2200 EUR; davon 24% = 528 EUR

Korrekt berechnet? Ist das dann pro Jahr oder pro Monat?
Gilt diese Steuer in jedem Fall, auch wenn ich dort nur mal Urlaub mache und ansonsten die Bude vermiete (und dann ja auch Steuern zahle - s.u.)

Frage (2)
Bei Vermietung muß ich 24% der Bruttoeinnahmen versteuern. Angeblich kann ich aber seit 2010 auch die Kosten mit den Einnahmen verrechnen.
Kann ich als Kosten die Zinsen für einen Kredit voll absetzen?
Kann ich sonstige Gegenstände (z.B. ein Grill, ein Fernseher, eine Sonnenliege, ein Sonnenschirm, Schränke, Poolservice) voll absetzen?

Ich rechne das so:
Mieteinnahmen:
10.000 EUR

Kreditkosten im Jahr 1: Zinsen 3% von 200.000 = 6000 EUR
Gas-Grill 500 EUR
Sonnenliege 500 EUR
...

10.000 EUR - 6000 EUR - 500 EUR - 500 EUR = 3000 EUR zu verteuern.
Darauf 24% = 720 EUR Steuern

Kann das jemand bestätigen?

Frage (3)
Weiß jemand, ob ich Verluste irgendwie auf meine Steuerschuld in Deutschland anrechnen könnte? Was wäre, wenn ich halt nur 5000 EUR Einnahmen habe, aber 7000 EUR kosten?

Ich gehe davon aus, daß ich die Steuererklärung in Spanien erstellen muß und daß sich das deutsche Finanzamt dann nicht mehr für den Fall interessiert wegen dem geltenden Doppelbesteuerungsabkommen.

Verluste in Spanien sind demnach "Pech". Oder könnte ich in Spanien Verluste wenigstens ins nächste Jahr übertragen?

Merci für jeden Hinweis & viele Grüße, leider aus Deutschland...

Grundsätzlich sind Fragen dieser Art, eher von Fachleuten nach Beurteilung der Gesamtsituation zu beantworten. Ich beantworte das mal aus meiner Erfahrung, dein persönliches Fazit kann ganz anders aussehen. Bei mir ist das zwar auch Spanien, aber nicht Tf. Ausserdem ist der Katasterwert generell nur ein Wert, bei mir speziell, das scheint wohl unter der Finanzhoheit der Gemeinde zu liegen, wird der Wert x 2,5 genommen und dann alles weitere berechnet. Also alles unter Vorbehalt.

1.- pro Jahr,1-a, kommt auf die Gemeinde an.

2.- nein,Ausgaben reduzieren, auch wieder mein Fall nur auf min. 18 Prozent Steuern,egal was ich dagegen setze.

3.- Nur dann wenn das Objekt S.L. ist, ist aber bei 200.000 wohl nicht so, und dann auch nur wenn 2 Eigentümer da sind, z.b. deine Frau 50 Prozent, deine Gmbh+ KO. KG, das hebelt aber wieder 1. und 2. aus.
Also am besten mit direkten Angaben zu deinem spanischen Steuerberater, den deutschen auch nicht vergessen, und dann alles schriftlich geben lassen. Alles andere, meine Antworten inkl., ist LariFari.

mit sonnigen Grüssen Gunnar

[la fisioterapeuta]

Ich würde mir auch einen professionellen Steuerberater suchen, das Thema ist so kompliziert,dass die Antworten wohl eher verwirren würden,weil ja doch niemand so wirklich Bescheid weiß.....

[spackone]

Abschluss...

Habe ein paar hilfreiche Links gefunden.

http://steuerberater-mallorca.de/wie...en-versteuert/

http://www.drmayer-immobilien.de/imm...teuer2008.html

http://www.handelsblatt.com/finanzen...l?p4551014=all

Die Aufregung hier finde ich prima. Weiter so!

Viele Grüße,
Spack One

[luftwurzel]

in deinem fall ist es in jeder hinsicht sinnvoller in deutschland zu investieren und sich auf tenneriffa jedes jahr an orten deiner wahl für einige wochen einzumieten.
ganz davon abgesehen,wie willst du 2 bis 3 wochen in deinem haus verbringen,wenn es vermietet ist ?

[LaTorre]

Bekannte Fälle, ideal für den Wohnungsinhaber:
Deutscher kauft auf TF ( oder sonstwo ) eine Wohnung, wobei er ja als Besitzer überall angemeldet wird.
Um seinen eigenen Jahresurlaub dort verbringen zu können, vermietet er an deutsche Dauermieter, die sich vertraglich verpflichten, im selben Urlaubszeitraum auch zu verreisen und so die Wohnung dem eigentlichen Eigentümer zur Verfügung zu stellen.

Dieses Mietverhältnis wird dem Staate gegenüber verschwiegen, die Dauermieter treten als Eigentümer auf, so fällt also nur der I.B.I. ( Grundsteuer ) an die Gemeinde an. ( bis die Sache doch mal auffliegt, durch eine "wohlwollende" Anzeige )

Der andere Fall wäre: Nach Kauf der Wohnung auf TF entschliesst sich der Eigentümer über eine Agentur oder Vermittler diese in den freistehenden Monaten befristet zu vermieten, wobei sie dem Eigentümer in reservierten Zeitspannen zur Verfügung steht.
Dies wird als gewerbliche Vermietung klassifiziert und auch ordentlich besteuert. So bleibt die Sache legal und also "sauber".

Vorteil: die Wohnung bleibt "bewohnt", also ist erhalten und überwacht.
Nachteil: die Privatsphäre einer solchen Wohnung ist nicht gewährleistet, man muss sie so konzipieren, dass persönliche Gegenstände während der Abwesenheit der Eigentümer sicher gelegert werden können.
Eine gewisse Abnutzung und Verluste am Mobiliar müssen in Kauf genommen werden, eine gute Gesamtversicherung sollte abgeschlossen werden.
Somit muss ein entsprechender Mietzins herauskommen, der, wahrscheinlich, über anderen Beherrbergungskosten ( Hotel/Pension ) für in- Frage-kommende Mieter liegen wird.