Ferienhaus kaufen - Was ist zu beachten

[Klaus]

Hallo,

ich habe schon eine Weile mitgelesen und freue mich auf eine so kompetente und freundliche Community gestossen zu sein.

Ich möchte mir in 3-6 Monaten ein kleines Ferienhäuschen in der Nähe oder in Poris de Abona zulegen, dabei tauchen ein paar Fragen auf.

- Zu den Kaufnebenkosten habe ich gelesen, dass diese etwa 10% ausmachen, ist das richtig?

- Beim Kauf in Spanien muß man darauf achten, dass das Haus nicht finanziell belastet ist, da man diese Ansprüche Dritter mit dem Kauf übernimmt. Woher bekomme ich diese Information, ist der Makler verpflichtet mir das mitzuteilen?

- Zahlreiche Häuser auf den Kanaren sind ohne Genehmigung gebaut, diesen droht der Zwangsabriss. Wie kann ich sicher gehen, dass ein Haus, welches ich kaufen möchte, nicht davon betroffen ist?

- Neben dem Makler ist natürlich ein Notar nötig. Wie ist das mit einem Anwalt, ist der auch nötig?

- Ist die NIE auch für den Kauf eines Ferienhauses nötig?

- Das Ferienhaus soll nicht unbedingt durch Mieteinnahmen (mit)finanziert werden. Trotzdem wäre es schön, wenn ich es hin und wieder an Feriengäste vermieten könnte. Ich habe allerdings irgendwo gelesen, dass man dies nicht darf oder eine Lizens benötigt.

- Lohnt sich die Finanzierung über eine spanische Bank, ist dies für mich überhaupt möglich, wenn ich in Deutschland lebe?

Ich hoffe ihr könnt mir ein paar Antworten sowie Tipps geben.

Vorab vielen Dank!

Beste Grüsse

Klaus

[Santana]

Hallo Klaus, warte mal bis Stefan,Andreas und Ulrich kommen die kennen sich aus

[Ulrich]

und da bin ich auch schon

zunächst solltest du darauf achten im norden der insel zu kaufen

- nebenkosten ca. 10%
ja (grunderwerbssteuer, notar, hypothekengebühren etc.)

- information über belastungen
verpflichtet ist der makler nicht, normalerweise ist aber eine klausel über diese dinge bestandteil des kaufvertrages

- baugenehmigung
darüber gibt es bescheinigungen, auch über eine berechtigung das haus als wohnhaus zu nutzen, diese vorlegen lassen

- notar bzw. anwalt
der notar reicht, bei vertragsunterzeichnung muss aber ein übersetzer anwesend sein, falls du nicht fließend spanisch sprichst. der übersetzer muss nicht notariell zugelassen sein. wenn sich die parteien darauf einigen kann es eine beiliebige, zweisprachige person sein.

- N.I.E.
bin nicht 100%ig sicher. als nicht-resident brauchst du evtl. keine.
sowas müsste der makler wissen.

- vermietung
dafür brauchst du dann eine N.I.E., denn die einkünfte musst du versteuern. vermietungen werden seit kurzem genau überprüft. santana hat vor kurzem was darüber gepostet.

- spanische bank
ist möglich und lohnt sich, du musst halt ggf. sämtliche bescheinigungen, einkommensnachweise, steuererklärungen etc. übersetzen lassen.
günstige konditionen bietet die UCI, eine auf hypotheken spezialisierte tochter der santander-bank.


alles ohne gewähr, bin kein anwalt.
falls ich hier etwas falsches geschrieben habe, bitte ich um verzeihung und berichtigung durch kundige.

[Stefan]

- vermietung
dafür brauchst du dann eine N.I.E., denn die einkünfte musst du versteuern. vermietungen werden seit kurzem genau überprüft. santana hat vor kurzem was darüber gepostet.

Alles richtig, was Ulrich sagt, dieser hier genannte Punkte bezieht sich aber auf die Versteuerung das wollte ich noch mal hervorheben. Hier muß man unterscheiden. Diese "normalerweise" erforderliche Lizenz hat hier so gut wie kein Mensch! Ich bezweifle auch sehr stark, ob diese jemals vor einem
EU Gericht Stand halten würde. Würde plötzlich die Lizenz wirklich auch in der Praxis Bedeutung haben, wäre Teneriffa quasi von heute auf morgen, frei von Ferienhäusern. Vergiss das also mit der Lizenz. Die Steuer für die Vermietung will der Staat aber sehr wohl! Da viele Mieten von Feriengästen aber vor Ort in bar erfolgen, ist das auch heute für den Staat quasi nicht nachvollziehbar. Natürlich wird dieser Vermieter auch nicht unbedingt seinen Belegungsplan in Internet stellen.

Die Vermittlung von Feriengästen können wir übrigens übernehmen. Siehe auch meine Signatur, oder auf der linken Seite in der Navigation.

[Canaria111]

zur NIE: jepp, die braucht man beim Immo-Kauf

zur baugeneghmigung und Belastungen: am besten (wie heisst das teil?) Registerauszug einsehen, da stehen Belastungen drin, wie gross das Grundstück genau ist und was drauf gebaut ist uuuund, wer der wirkliche Besitzer ist

[baumgartner]

Hallo,

die Lastenfreiheit bei einem Immoblilienkauf wird durch die sogenannte Nota Simple überprüft. Das ist so eine Art "einfacher Grundbuchauszug". Du solltest Dir auch von der Hauseigentümergemeinschaft (falls Du eine Wohnung kaufst) bestätigen lassen, daß keine Nebenkosten rückständig sind. Auch bei Wasser, Strom und Müll solltest Du Dir vom Verkäufer die letzten Rechnungen und Überweisungsbelege zeigen lassen. Somit kannst Du auch hier etwaige Rückstände ausschliessen.

Also wir unsere Immobilie auf Teneriffa gekauft haben, hatten wir ein interessantes Buch vom Walhalla Fachverlag "Immoblilien kaufen in Spanien" ISBN 3-8029-3500-4
Ich hoffe es gibt diese Buch noch.

[Klaus]

Vielen Dank für die schnellen Antworten. Das hat mir schon ein ganzes Stück weitergeholfen.

Ich komme sicherlich nocheinmal auf Euch zurück.

[Stefan]

uuuund, wer der wirkliche Besitzer ist

Hehe, genau, ganz wichtiger Punkt.

Und immer dran denken. Niemals unter Zeugen beim Makler sagen "Ich kaufe das Haus". Im Gegensatz zu Deutschland, ist in Spanien beim Immobilienerwerb kein Notar erforderlich! Ein mündlicher Vertrag, noch dazu unter Zeugen, kann sehr wohl rechtskräftig sein.

[Klaus]

Entstehen irgendwelche Verpflichtungen für mich, wenn ich die NIE jetzt beantrage und mein Wohnsitz in Deutschland ist und bleibt. Solange ich kein Ferienhaus auf TF besitze und somit auch keine Einkünfte erziele, kann die Nie doch einfach in der Schublade verbleiben und ich habe sie in dem Moment, in dem ich sie dann brauche parat(für Ferienhauskauf und eventuelle Vermietung)?!

Ist das richtig?

Und noch eine Frage: Der Registerauszug muß doch eigentlich dem Makler vorliegen oder muß ich den bei einem Amt anfordern. Wenn Amt, wie ist die spanische Bezeichnung dieses Amtes?

[Ulrich]

wird eine N.I.E. länger als drei monate nicht genutzt, so ist eine spende nicht unter ? 50,00 für das nächste forum-treffen zu entrichten!

sonst passiert weiter nichts. insofern ist die antwort auf deine erste frage: ja!


der registerauszug wird von den meisten maklern erst angefordert, wenn der verkauf / kauf wirklich ansteht, vorher nur sehr selten.

[Canaria111]

Wenn Amt, wie ist die spanische Bezeichnung dieses Amtes?

oficina del catastro

[AP_Dittrich]

Hallo,

ich habe schon eine Weile mitgelesen und freue mich auf eine so kompetente und freundliche Community gestossen zu sein.

Ich möchte mir in 3-6 Monaten ein kleines Ferienhäuschen in der Nähe oder in Poris de Abona zulegen, dabei tauchen ein paar Fragen auf.

- Zu den Kaufnebenkosten habe ich gelesen, dass diese etwa 10% ausmachen, ist das richtig?

- Beim Kauf in Spanien muß man darauf achten, dass das Haus nicht finanziell belastet ist, da man diese Ansprüche Dritter mit dem Kauf übernimmt. Woher bekomme ich diese Information, ist der Makler verpflichtet mir das mitzuteilen?

- Zahlreiche Häuser auf den Kanaren sind ohne Genehmigung gebaut, diesen droht der Zwangsabriss. Wie kann ich sicher gehen, dass ein Haus, welches ich kaufen möchte, nicht davon betroffen ist?

- Neben dem Makler ist natürlich ein Notar nötig. Wie ist das mit einem Anwalt, ist der auch nötig?

- Ist die NIE auch für den Kauf eines Ferienhauses nötig?

- Das Ferienhaus soll nicht unbedingt durch Mieteinnahmen (mit)finanziert werden. Trotzdem wäre es schön, wenn ich es hin und wieder an Feriengäste vermieten könnte. Ich habe allerdings irgendwo gelesen, dass man dies nicht darf oder eine Lizens benötigt.

- Lohnt sich die Finanzierung über eine spanische Bank, ist dies für mich überhaupt möglich, wenn ich in Deutschland lebe?

Ich hoffe ihr könnt mir ein paar Antworten sowie Tipps geben.

Vorab vielen Dank!

Beste Grüsse

Klaus

Zu dem Rudel von Antworten etwas aus eigener Erfahrung:
die NIE ist unabdingbar, sonst ist man kein Mensch auf Teneriffa. Für jeden &§$* muss man die NIE angeben, beispielsweise manchmal auch bei Einkäufen. Zu fragen weshalb hat keinen Zweck. Konsequenzen hat die NIE keine.
Im Kaufvertrag, der Escritura muss das Grundstück mit einer Katasternummer aufgeführt sein. Alles andere wie : grenzt an etc. ist sehr fragwürdig und führt zu langjährigen Problemen. Das Katastro und das Registro sind die beiden Stellen, bei denen ein Kauf registriert und beurkundet wird. Nur wissen die beiden Stellen nichts von einander und gleichen Einträge nicht ab. Wir waren zwar beim Registeramt registriert, aber eine Parzelle unseres Grundstücks war beim Katasteramt noch unter dem VorVor5x Besitzer eingetragen und bei der Überschreibung hieß es: Nö, die Parzelle ist unter Herrero Herrero registriert und ihr Verkäufer steht da nicht drin. Der Steuerbescheid über die Grundsteuer kommt dann eisern an den ursprünglichen Vorbesitzer und wenn man Glück hat kriegt man den Steuerbescheid in den Hausbriefkasten und kann ihn vorläufig zur Vermeidung von Problemen selber bezahlen. Dann wirds halt schwierig nachzuweisen, dass Nr. a an b und dieser an c und der an d und dieser schließlich an einen selber verkauft hat. Katasterumschreibungen werden hier oft unterlassen.
Ansonsten erfährt man über ein Grundstück mit Haus unheimlich viel vom zuständigen Gemeindeamt ( ayuntamiento) Da gibt den Lageplan, auf dem auch jedes Haus eingezeichnet sein muss. Wenn´s nicht drauf ist ists ein Schwarzbau. Und so weiter und so weiter. Das Buch über den Immobilienerwerb in Spanien haben wir auch: Es war aber wenig hilfreich im Detail, lediglich der Autor hat ein Schweinegeld für ein schwachbrüstiges Werk kassiert.
Die Hypothekenzinsen steigen grade auf Teneriffa. Auf jeden Fall wird eine Hypothek mit unheimlich viel Bürokratie verbunden sein. Wenn´s geht das Geld irgendwie in Deutschland beschaffen. Dort wird´s auf andere Weise schwierig, wegen der Grundschuldeintragung etc. Eine harte Arbeit wird ´s in jedem Fall, trotzdem viel Glück.
Alex

[Dietmar]

Hallo AP.Dittrich,

schön, daß konkrete Zeilen auch geschrieben werden und nicht nur Schwammiges.

Ich benötige zwar diese Info nicht, da ich hier schon ein Haus über 10 Jahre habe, aber es tut gut, konktretes zu Lesen.

Schöne Grüße
Dietmar

[Ulrich]

dietmar, danke für die einschätzung der anderen beiträge als "schwammig" durch einen moderator.
das motiviert sehr, auch in zukunft nach bestem wissen und gewissen auskünfte zu geben.

vielleicht ist dies etwas weniger schwammig
http://www.kanarischeimmobilien.com/...tent_recht.php

[Dietmar]

Sorry Ulrich,
ich wollte Dir (und anderen) nicht auf die Zehen treten! Ich finde im Gegenteil, daß der Umgangston im Forum excellent gut ist (und so bleiben soll). Allerdings, das bezieht sich nun aber nicht gerade auf diesen Thread, ist schon oft Ominöses ohne Hintergrund und ohne nachzudenken gepostet worden.
Jede neue Info ist gut und soll natürlich auch weiterhin weitergegeben werden (sofern sie Hand und Fuß hat, nicht nur Vermutungen). Das ist ja die Stärke eines Forums.
Schöne Grüße
Dietmar

[Ulrich]

Sorry Ulrich,
Allerdings, das bezieht sich nun aber nicht gerade auf diesen Thread, ist schon oft Ominöses ohne Hintergrund und ohne nachzudenken gepostet worden.

da wiederum muss ich dir recht geben.

gehört aber in einem forum letztendlich dazu und schadet ja niemandem.
von buddhismus bis traumschiff ist hier halt alles vertreten.

[olbi]

bei dem ernst des lebens wollen wir ja auch ein wenig blödsinn machen

[tenecana]

Vermietung eines Ferienhauses

Ich bin da ganz anderer Meinung als Stefan.
Es gibt 2 Arten der Vermietung.
Die "langfristige Vermietung," also 1/2 Jahr und mehr, ist normale gewerbliche Vermietung und ist in der Steuererkärung zu erfassen
"Ferienhausvermietung" ist "touristische Vermietung" und fällt unter das Tourismusgesetz. Da setzt Lizenzen voraus ! Die auch ein Vermittler von mehreren Ferienhäusern haben muß, Stefan !!
Dies wird von den versch. Ämtern hier mehr und mehr überprüft !Den Ferienhausvermieter kann man über Wasserverbrauch,Stromverbrauch, Müllanfall etc.genau überprüfen. Dies wird auch schon gemacht.Zwar noch nicht rigoros,aber immer mehr.Ausreden helfen da wenig.Nur bei direkten Familienmitgliedern kann man sich da rausreden, dass muss man aber dann nachweisen. Hier im Norden sind schon einige "Fincas" damit hochgegangen.
Was ich auch richtig finde. Denn dann hört die "Schwarzgeldmasche" endlich
auf.!(gebe dem Kaiser was des Kaisers ist).
Denn man weiss inzwischen auch ganz genau wieviel Geld jemand damit verdient und die Gemeinden benötigen die Steuern auch für die Strassen und Schulen usw.,denn das EU Geld wird erheblich weniger ! Ausserdem meine ich,
dass auch in D das verboten ist, warum also hier krumme Sachen machen?

[tenecana]

Hallo Stefan, hier forderst Du zum Steuerbetrug auf, kann das richtig sein?

[Stefan]

Wo liest Du das? Oder interpretierst Du etwas in meine Aussagen, was gar nicht da steht?

Ich schrieb, daß die Miete bei Ferienwohnungen in der Regel immer in bar bezahlt wird. Das trifft auf über 90% der Fälle zu, egal ob der Vermieter Deutscher, Österreicher, Engländer oder Spanier ist.

Natürlich weiß ich nicht, wer wo was und wie angibt, schließlich bin ich nicht der Kontrolleur vom Finanzamt. Ich gehe mal fest davon aus, daß natürlich jeder seine Bareinnahmen voll versteuert, wie das in jeder Branche der Fall ist, wo Bargeld kassiert wird.